房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全程納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)防范技巧

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全程納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)防范技巧(孫煒)課程介紹：

----土地增值稅清算有關(guān)問題稅務(wù)處理

課 程 收 益
細(xì)節(jié)決定成敗，視野決定格局，大手筆才會有大收益。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無處不在，稅收籌劃的特性決定了只有事前籌劃、關(guān)注細(xì)節(jié)、全程籌劃，才能把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降為最低、創(chuàng)造最大收益。拘泥于某環(huán)節(jié)某稅種的籌劃隱含著失敗的誘因，給企業(yè)的發(fā)展種下了不安全的種子。納稅籌劃是有效化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、真正降低稅務(wù)成本的最佳策略。孫煒老師結(jié)合多年房地產(chǎn)籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，傾心推出房地產(chǎn)業(yè)全程稅收籌劃課程，從房產(chǎn)企業(yè)取得土地到建筑施工，房屋預(yù)售，項(xiàng)目清算，全過程系統(tǒng)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃，并且?guī)椭慨a(chǎn)企業(yè)圓滿完成項(xiàng)目清盤清算和注銷、永絕后患。

講 師 介 紹
孫  煒
孫老師，教授，注冊會計(jì)師，注冊稅務(wù)師，著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專家，青島大學(xué)教授，碩士研究生導(dǎo)師，香港德勤會計(jì)師事務(wù)所，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特約培訓(xùn)師；中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院、香港國際商學(xué)院、南京大學(xué)商學(xué)院、先后在國內(nèi)數(shù)十個(gè)大中城市巡回講學(xué)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，答疑內(nèi)容精彩，課程信息量大，被業(yè)界譽(yù)為房產(chǎn)籌劃實(shí)戰(zhàn)專家。

 核 心 內(nèi) 容（講課大綱）（包含但不限于以下內(nèi)容）
第一部分：房地產(chǎn)全程各階段納稅籌劃解析
一、房地產(chǎn)公司設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
1、設(shè)立公司          
2、前期立項(xiàng)
3、土地儲備制度——一級開發(fā)
4、使用權(quán)取得方式
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析
1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)   
2、契稅
3、土地使用稅：財(cái)稅[2006]56
4、承諾負(fù)擔(dān)對方稅收
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式
1、購買土地使用權(quán)      2、購買整體資產(chǎn)
3、購買股權(quán)   4、合并    5、分立購買股權(quán)
四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃
1、出讓招拍掛方式
2、拆遷方式取得土地使用權(quán)
3、前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作
4、前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃
1、開發(fā)成本核算內(nèi)容
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)
（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)      （4）建筑安裝工程費(fèi)
（5）配套設(shè)施費(fèi)      （6）開發(fā)間接費(fèi)
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本對象的確定
3、土地征用及拆遷補(bǔ)償
4、前期工程費(fèi)
5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題
6、建筑安裝工程費(fèi)
7、配套設(shè)施費(fèi)
8、開發(fā)間接費(fèi)
9、其他有關(guān)注意問題
10、項(xiàng)目開發(fā)方式
（1）代建      （2）合作建房
六、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃
1、商品房預(yù)售條件
2、預(yù)售商品房的會計(jì)核算
3、預(yù)售階段納稅要求
4、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)
5、現(xiàn)房銷售條件
6、現(xiàn)房銷售會計(jì)核算處理
7、會計(jì)收入確認(rèn)條件
七、相關(guān)稅務(wù)處理及規(guī)定
1、營業(yè)稅的處理：
（1）營業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間
（2）營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)
（3）營業(yè)稅視同銷售
（4）原來預(yù)售商品房的處理
（5）現(xiàn)房銷售的處理
2、所得稅處理
（1）所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間
（2）所得稅計(jì)稅依據(jù)
（3）不同銷售方式收入確認(rèn)
（4）所得稅視同銷售
（5）原來預(yù)售商品房的處理
（6）現(xiàn)房銷售的處理
3、不交稅及免稅規(guī)定：
（1）營業(yè)稅  （2）所得稅 （3）土地增值稅
（4）契稅   （5）房產(chǎn)稅   （6）土地使用稅
4、房屋租賃
（1）一般租賃        （2）商品房預(yù)租
（3）商品房先租后售  （4）商品房售后包租

第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤清算與注銷
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的法律規(guī)定:國家稅務(wù)總局公告2010年第29號解析
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的會計(jì)處理
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的稅務(wù)處理
土地增值稅處理：
（1）土地增值稅清算條件
（2）土地增值稅納稅義務(wù)
（3）土地增值稅視同銷售
（4）土地增值稅計(jì)算
（5）土地增值稅清算注意事項(xiàng)
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

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