2018房地產企業(yè)所得稅匯算實操暨土地增值稅清算演練

2018房地產企業(yè)所得稅匯算實操暨土地增值稅清算演練(于老師)課程介紹：

‖課程說明‖     
房地產企業(yè)項目眾多，臨近匯算期，有的項目完工入住，有的項目仍在建造，有的項目竣工銷售現房但沒入住，所得稅匯算清繳如何處理？完工開發(fā)產品一定要轉收入嗎？未完工開發(fā)產品沒轉收入也算所得稅嗎？部分入住項目工程沒結算完，發(fā)票差多了，怎么辦？針對不同開發(fā)階段，通過房地產企業(yè)大量會計成本確認及計稅成本核算模版結合實操案例政策解析，讓您輕松化解房地產企業(yè)各階段所得稅匯算難關。
針對清盤階段地產企業(yè)財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何通過開發(fā)前期公司整體組織架構搭建和稅收預算有效應對所得稅和土地增值稅高稅負？如何利用本企業(yè)涉稅資料結合國家新政進行土地增值稅項目規(guī)劃和模擬清算？如何有效應對土地增值稅的清算檢查？

‖主講專家‖于老師：全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產企業(yè)三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產和建安企業(yè)組織架構搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作、房地產企業(yè)全程票據處理和合同規(guī)劃、房地產企業(yè)成本管控和稅收籌劃預算、房地產和建安企業(yè)內控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業(yè)運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

‖課程收益‖
在國地稅合并大形勢下，讓學員在增值稅嚴征管背景下熟練應用2017版新企業(yè)所得稅申報表，有效進行房地產企業(yè)的所得稅風險防范；在資金嚴格監(jiān)管票據風險驟然上升的清算環(huán)境下，在國地稅合并和土地增值稅立法已成定局的征管環(huán)境下,房地產企業(yè)如何破解土地增值稅的高稅負，如何進行土地增值稅的清算規(guī)劃、模擬清算和清算檢查應對。

‖課程大綱‖

第一節(jié)：前 言
一．新征管形勢分析
   1．國地稅合并和土地增值稅立法已成定局，新的征管環(huán)境對納稅人的申報、
征收、執(zhí)法及違法成本都有哪些影響？
2．房地產行為如何結合自身行業(yè)特點有效應對？
3．增值稅嚴征管體制下房地產公司新征管環(huán)境形勢分析及應對方略

第二節(jié)：企業(yè)所得稅匯算實務
一．企業(yè)所得稅匯算清繳概述
1．所得稅匯算清繳主體如何判斷？合伙企業(yè)如何認定其匯算主體？實操中如
何搭建公司組織架構在所得稅方面綜合稅負最優(yōu)？所得稅匯算清繳應樹立
什么樣稅收管控思維觀才能有效應對國地稅征管體制改革的大潮沖擊？
2．稅收征管大數據時代所得稅匯算后，稅務機關對所得稅哪些方面將重點檢
查？如何應對稅務稽查和納稅評估？
3．所得稅新版年度納稅申報表都有哪些新變化？企業(yè)應重點關注哪些方面？
房地產企業(yè)全套納稅申報表填制方法
4．所得稅匯算清繳主要涉及哪些財稅新政？系統梳理并解讀企業(yè)所得稅新規(guī)。
5．年度匯算清繳資料準備
6．年終匯算清繳后所得稅會計處理
二．收入確認管理
1．開發(fā)產品完工條件確認技巧及稅收風險點
⑴ 收入類型和范圍
⑵ 代收基金、費用和附加的處理和應用技巧
⑶ 收入確認原則及形式
⑷ 房地產收入確認應用專題
專題1：代墊首付、免契稅、免物業(yè)費引發(fā)收入確認問題
專題2：買房贈送、營銷贈送如何應對？
專題3：賠償金、違約金做帳方法
專題4：取得“三代”手續(xù)費收入涉稅處理
⑸ 房地產企業(yè)不同階段收入處理實例解析
三．費用扣除管理
開發(fā)產品完工前，依計稅毛利率確定應納稅所得額，收入是重點。完工后，
依實際成本確定應納稅所得額，成本為重點
  完工前如何處理？
完工后如何處理？
1．計稅成本扣除
⑴ 計稅成本含義
⑵ 計稅成本對象確定
⑶ 計稅成本核算一般程序
⑷ 計稅成本核算要求和實務應用
⑸ 案例：房地產企業(yè)開發(fā)成本的分攤
⑹ 以非貨幣交易方式取得土地使用權成本的確定
⑺ 預提費用處理和稅收籌劃
⑻ 停車場所的處理
⑼ 籌劃應用：開發(fā)商選擇結算計稅成本依據的利用
⑽ 計稅成本結算實務應用
⑾ 特定事項稅務處理
2．費用及稅金和資產的涉稅調整
⑴ 稅金及附加
⑵ 期間費用
⑶ 銷售傭金（手續(xù)費）
⑷ 工資薪金支出：
① 企業(yè)工資薪金支出風險點在哪里？
② 職工集體旅游是否屬福利費范疇？
③ 防暑降溫費、防暑降溫用品節(jié)稅技巧
⑸ 職工教育經費常見稅務檢查事項分析
⑹ 業(yè)務招待費：
① 實操中主要節(jié)稅方式
② 業(yè)務招待費的稅收籌劃應用
③ 怎么吃最科學?
⑺ 廣告宣傳費
① 稅收籌劃思路？
② 集團間如何進行廣告費、業(yè)務宣傳費的分攤？
⑻ 會議費
⑼ 開辦費
⑽ 企業(yè)借款：如何將超銀行同期貸款利率的利息支出合理在所得稅的稅前扣
除？如何將應稅收入轉化成免稅收入實例解析
⑾ 捐贈支出：企業(yè)所得稅法對捐贈支出調整的新變化及其應用
⑿ 企業(yè)裝修費處理
⒀“餐桌會議”是會議費嗎？
⒁ 企業(yè)購買古玩、字畫如何進行財稅處理？
⒂ 差旅費實行“包干制”是否需發(fā)票扣除？
⒃ 水表、電表一起用，費用怎么扣除？
⒄ 保險費用如何扣除才能最“保險”？
⒅ “私車公用”如何稅務處理？

第三節(jié)：土地增值稅清算實操演練
第一章．土地增值稅模擬清算
一．土地增值稅的清算單位如何劃分？如何通過清算單位的事前規(guī)劃有效降低
項目整體稅負？應清算項目和可清算項目的政策解析及籌劃應用。
二．土地增值稅清算的實操應對
㈠ 收入總額管理
1．土地增值稅清算時，收入總額如何確認？視同銷售收入如何處理？代收費
如何處理稅收最優(yōu)？
2．實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？
案 例：實例解析二者差異及如何具體處理。
3．各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅稅負最優(yōu)？
㈡ 扣除項目管理
 1．土地成本管理
 ⑴ 土地成本包括哪些內容？如何攤銷土地成本？
案 例：土地價款不同攤銷方法案例解析
⑵ 拆遷安置費政策解析及涉稅風險防范
　  案 例：本地安置和異地安置案例解析
⑶ 土地增值稅清算中土地成本涉稅問答。如：如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用
權轉讓支出？拆遷補償費應取得什么票據能在稅法上扣除？
2．前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費
用包括內容及審核重點？如何填表？
　　案例1：無產權建筑物如何計算土地增值稅案例解析
　　案例2：利息扣除選擇的實例應用
　  案例3：土地出讓金不同返還方式案例解析
　　案例4：精裝房對土地增值稅影響解析及案例
3．土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？
4．土地增值稅籌劃應用。如優(yōu)惠政策利用、項目收入籌劃、開發(fā)成本籌劃、股
權轉讓籌劃、代建房、合作建房等籌劃實務案例。
第二章．土地增值稅清算的檢查應對
一．稅務機關對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？
二．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？
三．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？
四．實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？
五．扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？
六．企業(yè)如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？
第三章．土地增值稅清算綜合案例
一．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發(fā)現企
業(yè)主要涉稅風險及企業(yè)有效應對策略。
第四節(jié)：專家現場與您互動，解答疑難涉稅問題，一起分享解決方法的喜悅。
‖資    料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。

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