房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問(wèn)題全方位解剖與鑒證高研班

房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問(wèn)題全方位解剖與鑒證高研班(楊老師)課程介紹：

● 資料：本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 課程背景
隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)也越來(lái)越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營(yíng)理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問(wèn)題就越來(lái)越多，這些問(wèn)題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不可避免的負(fù)面影響。
近兩年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈；2013年房地產(chǎn)行業(yè)再次被總局稽查局列為重點(diǎn)稽查行業(yè)范圍，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實(shí)施，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加息，尤其是國(guó)家稅務(wù)總局大批針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)如果對(duì)相應(yīng)的財(cái)稅政策缺乏深入理解，很可能會(huì)造成應(yīng)對(duì)不當(dāng)，就會(huì)使自身陷入空前嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)之中。
本次培訓(xùn)重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長(zhǎng)期困擾大家的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題，讓大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個(gè)比較全面的暫新的了解與認(rèn)識(shí)，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。
本次講座將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適用于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)一定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。

● 主講專家
楊老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長(zhǎng)期在北京、上海、成都、重慶、東三省等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默。

● 主講內(nèi)容
第一節(jié)：征地環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念           
2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限           
3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本
⑶ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳憑證問(wèn)題
2、以接受投資方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問(wèn)題
3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地＜不是通過(guò)招拍掛取得＞：
⑴ 以購(gòu)買的方式取得
⑵ 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金＜按銷售的百分比＞
⑶ 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋＜分得固定數(shù)量房屋＞
⑷ 以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地＜實(shí)際為轉(zhuǎn)讓＞：
⑴ 接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)
⑵ 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問(wèn)題
⑶ 向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)
三、國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)問(wèn)題
1、收儲(chǔ)是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
2、土地收儲(chǔ)支出是否屬于營(yíng)業(yè)性支出
3、相關(guān)稅收規(guī)定
四、政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問(wèn)題
1、返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入
2、相關(guān)稅收規(guī)定

第二節(jié)：融資環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理
1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2、相關(guān)稅收規(guī)定：
⑴ 企業(yè)所得稅問(wèn)題               
⑵ 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題
二、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理
1、關(guān)聯(lián)方的概念
2、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用稅收規(guī)定：
⑴ 關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定
⑵ 關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計(jì)算方法
⑶ 關(guān)聯(lián)方間無(wú)償借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
三、向個(gè)人借款費(fèi)用的處理
1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定：
⑴ 營(yíng)業(yè)稅規(guī)定                    
⑵ 土地增值稅規(guī)定
⑶ 個(gè)人所得稅規(guī)定               
⑷ 稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定
四、委托借款費(fèi)用的處理
1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)
2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律
五、不同會(huì)計(jì)主體借款費(fèi)用的處理
1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理            
2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理

第三節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、開發(fā)用料的會(huì)計(jì)核算
1、甲供材問(wèn)題＜甲供材是否允許直接計(jì)入開發(fā)成本＞：
⑴ 甲供材到底應(yīng)該以何種方式計(jì)入開發(fā)成本
⑵ 關(guān)于加工材問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑
2、甲方提供的設(shè)備問(wèn)題＜如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備＞：
⑴ 區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性
⑵ 建設(shè)部《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》
3、混合銷售問(wèn)題＜如何區(qū)分外購(gòu)材料與自產(chǎn)貨物＞：
⑴ 增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定
⑵ 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款
⑶ 涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營(yíng)業(yè)票據(jù)
二、滾動(dòng)開發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法                 
2、建筑面積法
3、直接成本法                 
4、預(yù)算造價(jià)法
三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開票、入賬問(wèn)題
1、收入的性質(zhì)
2、應(yīng)開具的發(fā)票
3、入賬問(wèn)題
四、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算與處理
1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算依據(jù)
2、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算方法：
⑴ 方法一：以實(shí)現(xiàn)收入為計(jì)算依據(jù)
⑵ 方法二：以預(yù)售收入為計(jì)算依據(jù)
⑶ 方法三：以預(yù)售收入與實(shí)現(xiàn)收入之和為計(jì)算依據(jù)
3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填表方法
4、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的入賬票據(jù)的合法性問(wèn)題

第四節(jié)：銷售環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、買一贈(zèng)一銷售的稅務(wù)處理問(wèn)題＜依據(jù)：國(guó)稅函[2008]875號(hào)＞
1、買一贈(zèng)一＜組合銷售＞的概念
2、按公允價(jià)值比例分配法確認(rèn)買一贈(zèng)一收入
3、買一贈(zèng)一與無(wú)償贈(zèng)與的區(qū)別
二、銷售地下附屬設(shè)施征稅問(wèn)題
1、產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品＞
2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于公共配套設(shè)施＞
3、產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于人防工程設(shè)施＞
三、銷售小產(chǎn)權(quán)房征稅問(wèn)題
1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問(wèn)題
2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問(wèn)題
3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問(wèn)題
四、售后回購(gòu)、售后回租征稅問(wèn)題
1、售后回購(gòu)、售后回租的概念
2、售后回購(gòu)、售后回租的征稅問(wèn)題

第五節(jié)：征稅環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、預(yù)售收入如何計(jì)算繳納企業(yè)所得稅
1、預(yù)售收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計(jì)算方法
二、清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認(rèn)
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計(jì)算
3、通過(guò)控制竣工時(shí)間推遲清算時(shí)間的到來(lái)
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1、開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時(shí)間
2、開發(fā)用地土地使用稅的計(jì)算方法：
⑴ 分月計(jì)算、按季繳納                   
⑵ 停繳稅款土地分割計(jì)算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問(wèn)題：契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、
印花稅
五、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得計(jì)算與繳納
重點(diǎn)講解：國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)關(guān)于“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、
財(cái)政調(diào)庫(kù)”的20字方針；《跨省市總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅分配及預(yù)算管理辦法》（財(cái)預(yù)[2012]40號(hào)）就地預(yù)繳所得稅的計(jì)算方法。
第六節(jié)：專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

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