房地產(chǎn)企業(yè)融資實務(wù)與稅務(wù)規(guī)劃實務(wù)操作專題高研班

房地產(chǎn)企業(yè)融資實務(wù)與稅務(wù)規(guī)劃實務(wù)操作專題高研班(王震)課程介紹：

● 課程收益
當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍吃緊，如何破解企業(yè)融資難的瓶頸約束，建立持續(xù)順暢的融資體系，提升企業(yè)融資能力，您是否準(zhǔn)備好應(yīng)對之策？
如何為開發(fā)項目募集到充足資金？如何設(shè)計合適的投資架構(gòu)和資金運作模式？
如何有效規(guī)避融資運作中的金融風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險，降低資金成本，提高投資收益，成為我國地產(chǎn)界高端從業(yè)人士謀求企業(yè)發(fā)展的重要之務(wù)。
為了總結(jié)中國地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗，提升地產(chǎn)行業(yè)活力，本中心特邀請我國知名資本運作高手，地產(chǎn)私募專家王震教授為大家講授地產(chǎn)融資之道、資本運作之要，本課程將大幅提高貴公司融資運作方案的設(shè)計效率，提升貴公司的核心競爭力——構(gòu)建和完善持續(xù)融資能力！

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 主講內(nèi)容
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題
1、貨幣政策對地產(chǎn)行業(yè)影響（利率、信貸、外匯、證券、外資等監(jiān)管政策綜合影響）
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題
3、地產(chǎn)融資的國際比較
4、我國地產(chǎn)企業(yè)融資運作模式的主要變化：
⑴、民間（社會）資本成主流
⑵、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式是關(guān)鍵
⑶、高杠桿經(jīng)濟到實力經(jīng)濟轉(zhuǎn)變
⑷、項目融資轉(zhuǎn)向企業(yè)融資

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點
1、房地產(chǎn)企業(yè)都有哪些資金來源可用？
2、你知道房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特點嗎？
3、不同資金渠道和方式的資金成本比較（您心里好有底）
4、地產(chǎn)企業(yè)融資與項目融資區(qū)別
5、地產(chǎn)企業(yè)融資都有哪些可能方式
6、地產(chǎn)融資的風(fēng)險及控制要點—如何應(yīng)對資本家，指標(biāo)更有說服力！
⑴、資本家主要關(guān)注融資企業(yè)或項目的核心指標(biāo)；
⑵、融資企業(yè)財務(wù)破產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)研讀；
⑶、綜合融資財務(wù)評價指標(biāo)體系

三、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資與稅務(wù)規(guī)劃
1、債務(wù)融資渠道與方式解析
⑴、銀行信貸融資
⑵、企業(yè)債券或公司債券融資
⑶、工程墊付、保證金（分項工程融資）
⑷、預(yù)售融資
⑸、同業(yè)拆借或民間借貸（直接借款還是定向委托貸款、提防借貸騙局）
⑹、典當(dāng)融資（現(xiàn)狀、內(nèi)容與注意事項；典當(dāng)與抵押）
⑺、票據(jù)貼現(xiàn)融資：
◇：你不可不知的業(yè)內(nèi)秘密，小票據(jù)大用途；
◇：票據(jù)融資的資金成本
⑻、租賃融資（售后回租、回購）
⑼、DIY融資
2、不同債務(wù)融資借款費用（利息費用）的稅務(wù)處理要點
⑴、上述9種不同融資方式的稅務(wù)影響和后果；
⑵、銀行轉(zhuǎn)貸的妙用——遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于同業(yè)直接資金拆解；
⑶、工程墊資的稅務(wù)規(guī)劃——可以大大降低融資成本；
⑷、租賃融資的稅務(wù)規(guī)劃——委托或轉(zhuǎn)租賃——巧用信托
⑸、借款費用或利息費用的稅務(wù)處理解析
⑹、設(shè)計境內(nèi)外關(guān)聯(lián)方融資方案時，不可忽視的稅務(wù)風(fēng)險，避免窮忙！

四、房地產(chǎn)企業(yè)私募融資與稅務(wù)規(guī)劃
1、我國房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀
2、我國主流私募組織形式差異比較
⑴、公司型、合伙型和信托型的主要差異（10大方面）；
⑵、非法集資、非法吸收公眾存款罪的法律要點（對非法吸收公眾存款罪的追訴標(biāo)準(zhǔn)）；
⑶、合法“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的區(qū)別
3、各地私募基金的鼓勵政策差異解析
4、如何組建地產(chǎn)私募基金（五好法）
⑴、需要為投資者事先準(zhǔn)備哪些數(shù)值表——與投資者溝通的基礎(chǔ)
◇：凈現(xiàn)值規(guī)則：IRR、NPV、動態(tài)投資回收期
◇：均值方差規(guī)則
◇：敏感性分析
◇：中國房地產(chǎn)TOP10研究組的核心指標(biāo)在投融資中的啟示
◇：案例解析
⑵、如何設(shè)計保證投資安全的私募投融資結(jié)構(gòu)——投資者最關(guān)心的事宜
◇：好結(jié)構(gòu)的核心：權(quán)利和收益如何分配；義務(wù)和責(zé)任如何分擔(dān)
◇：結(jié)構(gòu)類型：股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債權(quán)投資結(jié)構(gòu)、股權(quán)加債權(quán)投資結(jié)構(gòu)；
◇：管理費用計費模式：固定制和遞減制
◇：收益分配模式：優(yōu)先收回投資、利潤返還或回?fù)軝C制
◇：剩余財產(chǎn)分配的模式

五、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資與稅務(wù)規(guī)劃
1、地產(chǎn)信托融資的主要運作模式
2、地產(chǎn)信托融資案例解析
3、我國境內(nèi)外REITs的稅收政策解析
4、我國外資投資房地產(chǎn)監(jiān)管政策的主要變化及影響
5、外資境外直接持有和境內(nèi)持有物業(yè)的稅收差異
6、自然人與法人作為投資者的稅負(fù)差異
7、投資機構(gòu)在融資中的重要意義

六、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資與稅務(wù)規(guī)劃
1、合作開發(fā)融資與稅務(wù)規(guī)劃
⑴、合作開發(fā)的稅務(wù)監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）；
⑵、偽合作開發(fā)的法律風(fēng)險；國稅函發(fā)【2005】1003號文的威力
⑶、合作開發(fā)的稅務(wù)規(guī)劃要點（分產(chǎn)品？還是分利潤？）
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資與稅務(wù)規(guī)劃
⑴、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的資金資本（必要投資收益率）；
⑵、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的稅收監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅）
⑶、循環(huán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)規(guī)劃要點，差額計稅是關(guān)鍵；
⑷、股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)規(guī)劃的風(fēng)險（境內(nèi)轉(zhuǎn)讓和境外間接轉(zhuǎn)讓）
3、項目轉(zhuǎn)讓融資與稅務(wù)規(guī)劃
⑴、項目轉(zhuǎn)讓融資的資金資本（必要投資收益率）；
⑵、項目轉(zhuǎn)讓融資的稅收監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅）
⑶、項目轉(zhuǎn)讓的稅收規(guī)劃要點

七、房地產(chǎn)企業(yè)資本運作
1、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資
⑴、企業(yè)上市的利弊：（五級價值增值——利大于弊）
⑵、房企境內(nèi)外上市方式：借殼上市、買殼上市和直接IPO；
⑶、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析；
⑷、一、二級擬上市地市場市盈率的國際比較
⑸、海外上市投資架構(gòu)面臨的稅收風(fēng)險：
◇：境外注冊居民企業(yè)和海外間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的涉稅政策；
◇：境內(nèi)企業(yè)與上市主體企業(yè)之間分紅派息的稅務(wù)問題；
◇：離岸地公司的稅務(wù)尷尬（我國、東道國、稅收協(xié)定受益人）
◇：受益人監(jiān)管所引致的國際避稅風(fēng)險
2、外資融資與稅務(wù)規(guī)劃（內(nèi)容見其他章節(jié)）
3、企業(yè)兼并收購融資與稅務(wù)規(guī)劃
⑴、重組直接費用的會計與稅務(wù)處理的基本規(guī)定；
⑵、杠桿收購借款費用的財稅處理；
⑶、收購借款費用的稅務(wù)規(guī)劃——稅收套利的好方式
⑷、債務(wù)重組融資的資金成本
4、品牌營運融資與稅務(wù)規(guī)劃
⑴、品牌經(jīng)營在資本運作的奇異價值；
⑵、企業(yè)托管的稅務(wù)監(jiān)管政策；
⑶、企業(yè)掛靠的稅務(wù)監(jiān)管政策；
⑷、與已上市企業(yè)合作開發(fā)的稅務(wù)好處

八、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與操作
1、如何編制商業(yè)計劃書
2、如何應(yīng)對投資者實地考察和項目評估（8個核心問題，評估方法）

● 主講專家  王震
    首席財稅導(dǎo)師，資本運作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派財稅專家、納稅籌劃專家；注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師。教授、武漢大學(xué)在讀博士。《新會計準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國財務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務(wù)顧問。
具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導(dǎo)參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。
    先后在全國各大城市主講、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與內(nèi)部控制》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設(shè)計》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》、《總經(jīng)理的稅務(wù)管理》等課題500余場。
    王老師先后為多家企業(yè)提供過財稅咨詢服務(wù)，做過財稅項目咨詢的企業(yè)有：中國石油化工股份有限公司、華北制藥集團公司、中信銀行、德勤稅務(wù)部、華光陶瓷股份公司、山東鋁業(yè)股份公司、唐鋼股份公司、河北省國有控股運營公司、河南焦煤集團公司、招商證券、金城地產(chǎn)集團公司、江蘇南京新麗華集團公司、富力地產(chǎn)股份有限公司等等。

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