房地產開發(fā)企業(yè)納稅實務百題與案例精解高研班

房地產開發(fā)企業(yè)納稅實務百題與案例精解高研班(劉玉章)課程介紹：

自《企業(yè)所得稅法》實施以來，財政部、國家稅務總局根據(jù)經濟形勢的發(fā)展，制定了一系列有利于促進我國經濟發(fā)展的稅收政策，對于降低企業(yè)的稅收負擔、克服經濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產開發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。
2009年，我國成功的進行了流轉稅改革，實現(xiàn)了生產型增值稅向消費型增值稅的過渡，營業(yè)稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉稅的改革對房地產開發(fā)企業(yè)納稅必將產生重大的影響。
2010年4月17日，國務院下發(fā)了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），要求對房地產企業(yè)的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局在當年五月份兩次發(fā)文進行布置，國務院及國家稅務總局的文件在全國掀起了土地增值稅的“清算風暴”。
為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現(xiàn)為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，促進房價合理回歸，前不久，國家稅務總局印發(fā)了《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號）和《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務稽查重點。
在上述稅收形勢下，我們總結了近幾年房地產企業(yè)納稅實務的典型案例，歸納了近幾年房地產業(yè)稅企爭議焦點問題，對房地產企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)，分項目的118道疑難問題進行剖析、解答，希望通過培訓，講解房地產企業(yè)納稅操作技巧，解答房地產企業(yè)稅務檢查中遇到的疑難問題。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 課程內容
一、增值稅、營業(yè)稅納稅實務精解
01、房地產開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產企業(yè)處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？
03、企業(yè)以土地使用權投資怎樣交納營業(yè)稅？股權轉讓是否繳納營業(yè)稅？
04、什么是合作建房？怎樣繳納營業(yè)稅？
05、自建房產自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
06、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
07、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
08、房地產企業(yè)將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應當取得什么樣的發(fā)票才允許稅前扣除？
09、轉讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售怎樣納稅？
10、房地產企業(yè)以折扣價售房應當怎樣開具發(fā)票？
11、房地產企業(yè)銷售房產價格明顯偏低而無正當理由的，稅務機構如何核定營業(yè)額？
12、房地產企業(yè)預售房產納稅義務發(fā)生時間如何確定？以按揭方式預售房產納稅義務發(fā)生
時間應當如何確認？
13、房地產企業(yè)與承租人簽訂租賃預約協(xié)議并收取預租價款的，何時確認營業(yè)稅納稅義務？
14、房地產企業(yè)轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
15、房地產開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
16、售后回購怎樣納稅？房地產企業(yè)如何利用售后回購擴大融資渠道？
17、開發(fā)產品融資性售后回租是否繳納營業(yè)稅？房產企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
18、企業(yè)買賣外匯、有價證券、期貨等金融商品是否繳納營業(yè)稅？
19、怎樣判定營業(yè)稅合法有效憑證？                
20、《營業(yè)稅暫行條例》對價外收費規(guī)定有哪些變化？ 
21、房地產企業(yè)委托境外設計院進行規(guī)劃設計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？   
22、委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產品何時確認銷售？
23、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？
24、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？
25、企業(yè)因舊城改造被動遷是否繳納營業(yè)稅？
26、企業(yè)因城市規(guī)劃等原因而搬遷到郊區(qū)另建新廠，搬遷補償收入怎樣納稅？內資企業(yè)與
外商投資企業(yè)有何差異？
27、房地產企業(yè)將商店低價賣給個人，購房人再將商店無償提供給房地產企業(yè)用于出租，怎樣做納稅調整？

二、土地增值稅納稅實務精解
28、怎樣計算房產銷售總額？售房合同面積與實際測量面積不一致是如何確認收入總額？
29、房地產企業(yè)哪些處理房地產的行為在計算土地增值稅時應當做視同銷售處理？
30、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發(fā)費用？
31、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算
30%的附加扣除額？
32、房地產企業(yè)自取得土地使用權之日起滿一年未動工開發(fā)建設征收的土地閑置費，可否
計入“開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
33、房地產開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有
借款的，房地產開發(fā)費用是否按照5％扣除？
34、房地產企業(yè)可否預提成本，預提的成本在土地增值稅清算時可否扣除？
35、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
36、房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
37、以土地或房地產進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房產開發(fā)企業(yè)
有何特殊規(guī)定？
38、房地產企業(yè)轉讓舊房如何計算扣除項目金額？
39、房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產綜合計算增值額、增值率
，繳納土地增值稅？
40、對個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
41、扣留施工企業(yè)的質量保證金沒有發(fā)票可否扣除？怎樣確保質量保證金能夠取得施工企
業(yè)的發(fā)票？
42、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行
土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
43、房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
44、房地產企業(yè)銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
45、房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？
46、房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
47、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
48、房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
49、轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
50、怎樣核算房地產企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
51、新辦房地產企業(yè)如何確定“籌建期”？
52、普通標準住宅享受免稅的預期成本如何計算？
53、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

三、企業(yè)所得稅納稅實務精解
54、怎樣劃分開發(fā)產品的成本核算對象？開發(fā)產品計稅成本核算應當遵循哪些程序？
55、開發(fā)產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
56、開發(fā)產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？
57、開發(fā)項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
58、在開發(fā)項目內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療等設施當?shù)卣块T給予經濟補償后的差額應怎樣進行稅務處理？
59、安置動遷用房支出怎樣進行稅務處理？
60、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
61、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？人防工程建造的車庫房地產企業(yè)可否銷售
？應當怎樣妥善處理？
62、開發(fā)產品完工后，再發(fā)生成本費用應當怎樣處理？
63、房地產企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？
64、房地產開發(fā)項目怎樣確定成本終結日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應納稅
所得額的關系？
65、由于和施工企業(yè)工程結算不及時，無法完整的計算計稅成本，房地產企業(yè)怎樣合理的調整交房日期？
66、房地產企業(yè)以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？
67、其他企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產企業(yè)合資開發(fā)房地產項目的，房地產
企業(yè)怎樣確認收入？
68、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業(yè)合資開發(fā)房地產項目的應當怎樣進行稅務處理？
69、房地產企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
70、房地產企業(yè)在項目調研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？
71、新成立的房地產企業(yè)怎樣計算開辦費？
72、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品銷售確認的原則和條件，已經開具發(fā)票的按揭售房何時確認
銷售收入？
73、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理？
74、企業(yè)季度按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時，已交的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、以前
年度虧損可否扣除？
75、房地產企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
76、房地產企業(yè)視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？相關資產的計稅基礎怎樣計算？
77、企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他房地產企業(yè)，怎樣進行稅務處理？
78、企業(yè)所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結算而未取得全額發(fā)票的可否預提成本
？應注意哪些問題？
79、固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產企業(yè)怎樣正確計提折舊？
80、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收政策多提折舊，減少當期應交企業(yè)所得稅？
81、企業(yè)購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的怎樣進行折舊或攤銷？
82、房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前推到重置的怎樣進行稅務處理？
83、房屋、建筑物等固定資產進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
84、房地產企業(yè)以非貨幣資產進行投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？
85、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？
86、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
87、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理？
88、物業(yè)公司一次收取管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務的如何確認收入？如何納稅？
89、何謂資產損失？企業(yè)資產損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
90、國家稅務總局2011年第25號公告對資產損失稅前扣除有何重大變化？
91、以前年度未扣除的資產損失怎樣進行稅務處理？
92、稅務機關怎樣對企業(yè)的資產損失進行監(jiān)督管理？
93、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？
94、企業(yè)為員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？
95、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？
96、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？
97、企業(yè)工會經費和職工教育經費怎樣在稅前扣除？
98、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？
99、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
100、企業(yè)自有房產裝修費可否在稅前扣除？
101、企業(yè)的業(yè)務招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？企業(yè)在籌建期間、清算期間的業(yè)務招待費怎樣扣除？房地產企業(yè)在取得第一筆收入前的業(yè)務招待費怎樣扣除，預收賬款 可否作為計算業(yè)務招待費的基數(shù)？
102、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？
103、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？
104、企業(yè)發(fā)生的研究開發(fā)費怎樣扣除？
105、企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費稅前扣除的條件是什么？
106、企業(yè)贊助支出可否扣除？
107、企業(yè)與生產經營有關的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區(qū)別？
108、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
109、怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？
110、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？
111、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內繳足其應繳資本額而發(fā)生借款其利息應有誰來承擔？
112、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
113、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收
營業(yè)稅？
114、企業(yè)對外進行股權投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
115、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金
利息在稅收上有何區(qū)別？
116、企業(yè)股權收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？
117、企業(yè)債務重組怎樣可以遞延納稅？
118、企業(yè)資產收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？

四、專家現(xiàn)場開放時間，解答企業(yè)疑難問題。

● 主講專家
    劉玉章：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業(yè)界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業(yè)財稅專著。
    幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問。
    講授過《房地產開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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