房地產(chǎn)行業(yè)生命周期8大階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與規(guī)劃及案例分析

房地產(chǎn)行業(yè)生命周期8大階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與規(guī)劃及案例分析(林佳良)課程介紹：

房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”- 林佳良
 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師。我國(guó)著名的房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專(zhuān)家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”�，F(xiàn)為某省稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才。廈門(mén)國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師、閩南師范大學(xué)等數(shù)所院校客座教授，多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》2020版等。
 
課程背景
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是社會(huì)各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關(guān)領(lǐng)域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，為其他行業(yè)所無(wú)法比擬。納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要內(nèi)容，全面了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路及方法技巧。
2、林老師針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)的這種特殊狀況，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的整理，把握住其中的重點(diǎn)脈絡(luò)，為房地產(chǎn)企業(yè)安排了一個(gè)系列內(nèi)容，勾畫(huà)出一個(gè)完整的工作主線和工作要點(diǎn)，使各項(xiàng)工作考慮在前、清算、籌劃在前，工作中有的放矢，避免走彎路。通過(guò)合理有效的納稅籌劃，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。
方 法 : 注重方法與操作結(jié)合，強(qiáng)化案例與實(shí)踐同步，突出現(xiàn)場(chǎng)咨詢與交流
 
課程大綱

第一節(jié): 趨勢(shì)判斷：房市之過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)？
1.土地財(cái)政知多少？
2.貨幣貶值知多少？
3.創(chuàng)造財(cái)富的腳步追得上房?jī)r(jià)上漲的速度嗎？
4.中國(guó)房市為啥長(zhǎng)久挺而不倒？
5.沒(méi)錢(qián)人的想法與有錢(qián)人的想法有什么差異？
6.房市的未來(lái)怎么樣？

第二節(jié): 公司成立：投資入股的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
1.法人與自然人不同的投資主體涉及的稅收待遇差異
2.以自己使用過(guò)固定資產(chǎn)作價(jià)投資的增值稅納稅差異
3.以知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)作價(jià)投資的增值稅處理
4.以房屋和土地使用權(quán)作價(jià)投資的增值稅處理
5.以股權(quán)作價(jià)投資的涉稅問(wèn)題處理

第三節(jié): 取得土地：拿地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)與控制
1.各種土地取得方式契稅如何計(jì)算繳納？政府先期工程支出是否需要繳納契稅？后期發(fā)生的安置房開(kāi)支是否需要需要繳納契稅？
2.各種土地取得方式稅收問(wèn)題集錦：包括政府招拍掛、直接交易、以劃撥（贈(zèng)予）、置換、抵債、作價(jià)投資入股、合作建房、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并以及分立等各種方式取得的土地涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理各是如何？如何實(shí)現(xiàn)公司或股東利益的最大化？
3.附條件的土地取得應(yīng)注意什么稅收風(fēng)險(xiǎn)：限地價(jià)競(jìng)保障房建設(shè)資金，限地價(jià)競(jìng)配建人才公寓或其他無(wú)償?shù)慕ㄖ娣e，要求在項(xiàng)目紅線外修路搭橋建公園等涉稅問(wèn)題如何處理？能否籌劃？
4.購(gòu)買(mǎi)爛尾樓問(wèn)題集錦：以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本？增值稅發(fā)票該如何開(kāi)具？購(gòu)買(mǎi)的爛尾樓成本能否在清算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除？
5.安置支出問(wèn)題集錦：各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？成本如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？返回給被拆遷人的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具？

第四節(jié): 開(kāi)工建設(shè)：開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與規(guī)劃
1.開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中交納的各種規(guī)費(fèi)的涉稅處理：繳納的各種規(guī)費(fèi)的合法有效憑證是什么？增值稅能否進(jìn)項(xiàng)抵扣？土地增值稅能否扣除并加計(jì)扣除？其他各稅又該如何處理？
2.支付給境外的費(fèi)用問(wèn)題集錦：支付給境外機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等各類(lèi)費(fèi)用各稅如何處理才能避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
3.營(yíng)改增前后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
4.開(kāi)發(fā)成本中出現(xiàn)的最大的抵扣問(wèn)題是什么，該如何規(guī)避？
5.園林綠化的進(jìn)項(xiàng)抵扣應(yīng)注意什么問(wèn)題，應(yīng)如何籌劃取得利潤(rùn)最大化？
6.為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務(wù)有關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及咨詢費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
7.公共配套設(shè)施和地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
8.無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)對(duì)外出租取得款項(xiàng)需要預(yù)交增值稅嗎？房產(chǎn)稅怎樣繳納？

第五節(jié): 資金回籠：預(yù)（銷(xiāo)）售環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與規(guī)劃
1.預(yù)售階段稅收問(wèn)題集錦及規(guī)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段的增值稅與企業(yè)所得稅的納稅發(fā)生時(shí)間規(guī)定相同嗎？房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，代收代付的住房維修基金、初裝費(fèi)等可以不用繳納增值稅嗎？
2.買(mǎi)一贈(zèng)一營(yíng)銷(xiāo)模式涉稅問(wèn)題集錦與規(guī)劃：“買(mǎi)一贈(zèng)一”如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)等不同銷(xiāo)售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會(huì)計(jì)如何處理，贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？“老帶新”銷(xiāo)售如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？“團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售、抵券銷(xiāo)售、存一抵五”等銷(xiāo)售模式下銷(xiāo)售收入如何確認(rèn)，如何開(kāi)具票據(jù)？
3.委托銷(xiāo)售問(wèn)題集錦及規(guī)劃：“分銷(xiāo)”、“包銷(xiāo)”和“代銷(xiāo)”等各種委托銷(xiāo)售模式支付的手續(xù)費(fèi)涉及的各類(lèi)稅收風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些，該如何把控？
4.售后返租問(wèn)題集錦及規(guī)劃：“售后回租”、“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？稅收風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？“售后回購(gòu)”銷(xiāo)售在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
5.視同銷(xiāo)售問(wèn)題集錦及規(guī)劃：投資、分配、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)、贈(zèng)予、廣告等視同銷(xiāo)售行為的認(rèn)定在各稅上是否一致？配建的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、會(huì)所等公共配套設(shè)施處置時(shí)是否可能涉及到視同銷(xiāo)售問(wèn)題？

第六節(jié): 存續(xù)經(jīng)營(yíng)：自持經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)營(yíng)改增后的差異與風(fēng)險(xiǎn)控制
1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的問(wèn)題集錦及規(guī)劃：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅以及契稅等各自應(yīng)該如何處理？
2.自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃涉稅問(wèn)題集錦及規(guī)劃：以租代售的增值稅和其他各稅風(fēng)險(xiǎn)何在，該如何回避？自持物業(yè)租賃應(yīng)如何規(guī)劃可盡量減少增值稅、房產(chǎn)稅等稅負(fù)？出租不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)需要繳納增值稅和房產(chǎn)稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？

第七節(jié): 收益分配：投資分紅涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
1.企業(yè)分紅的傳統(tǒng)思路主要有哪些？涉及到什么樣的稅收風(fēng)險(xiǎn)？
2.企業(yè)分紅如何合法合理企業(yè)利益和股東的最大化

第八節(jié): 公司注銷(xiāo)：投資退出之企業(yè)清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
1.企業(yè)清算涉及的稅收問(wèn)題主要有哪些？
2.如何利用企業(yè)清算爭(zhēng)取企業(yè)與股東利益的最大化？
3.企業(yè)土地增值稅清算涉及的企業(yè)所得稅問(wèn)題如何處理？

第九節(jié): 現(xiàn)場(chǎng)疑難問(wèn)題解答（紙質(zhì)問(wèn)題請(qǐng)?zhí)崆按蛴』驎?shū)寫(xiě)工整）

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