新稅改形勢下的房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細核算與涉稅問題實務(wù)處理專題

新稅改形勢下的房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細核算與涉稅問題實務(wù)處理專題(楊老師)課程介紹：

專題說明
會計核算是企業(yè)財稅管理的核心工作，會計核算工作好壞不僅影響企業(yè)財務(wù)管理，也會影響企業(yè)稅收繳納與納稅籌劃，最終影響企業(yè)經(jīng)濟利益。為了幫助大家提高核算水平，規(guī)范財務(wù)管理，本期培訓特開設(shè)選取“房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細核算與涉稅問題實務(wù)處理”內(nèi)容。
隨著稅收新政的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中總有一些涉稅問題一時找不到正確答案，正所謂“剪不斷，理還亂”，長期制約著稅收業(yè)務(wù)管理水平的提高。為了幫助大家盡快提高管理水平，增強管理能力，最大限度的降低稅收風險，本次培訓還特意選取了一部分大家比較關(guān)心，帶有較大的普遍性，而長期以來又沒有確切答案的問題給大家進行講解，讓大家對相關(guān)問題的解決吃下一顆“定心丸”。
該課程以實際案例為主，重點突出“實操性、時效性”。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財務(wù)高管、業(yè)務(wù)主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

主講專家
楊老師：資深稅務(wù)官員，職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國30個省市自治區(qū)，累計撰寫各類講義30余篇約200萬余字，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務(wù)企業(yè)約100多個，回答企業(yè)、學員提出的問題數(shù)以千計；職業(yè)信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！工作范圍：教學培訓、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

教學提綱

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本精細會計核算
第一節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
一．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算：
1．土地轉(zhuǎn)讓收入確認的條件
2．土地轉(zhuǎn)讓收入核算實務(wù)
「例01」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地賬務(wù)處理案例
二．商品房銷售的會計核算：
1．商品房預(yù)售的會計處理
⑴ 訂金的會計核算           ⑵ 定金的會計核算
⑶ 預(yù)售房款的會計核算       ⑷ 按揭保證金支付、扣款、解凍的會計核算
「例02」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司按揭保障金核算案例
⑸ 代收配套設(shè)施費、辦證費、維修基金的核算
「例03」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取訂金、首付款、按揭款配套費、維修金、辦
證費，以及相關(guān)稅費繳納、支付的會計核算案例。
2．商品房銷售的會計處理
⑴ 銷售不動產(chǎn)收入確認的時點       ⑵ 銷售不動產(chǎn)收入會計核算實務(wù)
「例04」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房驗收，交房，預(yù)繳、補繳土地增值稅核算
案例
三．特殊情況下商品房銷售的會計核算：
1．委托方式銷售
⑴ 四種不同委托代銷方式下收入實現(xiàn)時點的確認
⑵ 委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算實務(wù)
「例05」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司委托銷售公司銷售為業(yè)務(wù)發(fā)生、承購認繳款、收
到代銷清單、竣工驗收交房，以及成本結(jié)轉(zhuǎn)的會計核算案例。
2．分期收款銷售商品房收入的確定
⑴ 分期收款方式銷售收入確認的時點  ⑵ 分期收款銷售業(yè)務(wù)會計核算實務(wù)
「例06」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“期房”收取第一筆款項、
驗收交房、及結(jié)轉(zhuǎn)成本會計核算案例。
「例07」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“現(xiàn)房”，交房、第一筆款項
到期收款日收入及按比例結(jié)轉(zhuǎn)第一筆成本、實際收到承購人交付款項的會計核
算案例。
3．面積差的會計核算
「例08」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取、支付面積差款項會計核算案例
四．代建工程收入的會計核算
1．收取手續(xù)費方式的代建工程
「例09」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司，收取委托方撥款、開發(fā)建設(shè)期間、代建工程完
工、移交代建產(chǎn)品發(fā)生代建支出、確認手續(xù)費收入會計核算案例。
2．實行劃撥結(jié)算方式的代建工程
⑴ 結(jié)果能夠可靠估計的代建合同
「例10」房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋，針對不同年度實際發(fā)生合同成本、結(jié)
算合同價款、收取合同價款、確認合同收入和費用的會計核算案例。
⑵ 結(jié)果不能可靠估計的代建工程合同
① 合同成本能夠收回的代建工程會計核算
② 合同成本不可能收回的代建工程會計合算
「例11」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋支付代建支出、結(jié)算代建工程款、
確認當年合同收入和費用，以及第二年完工進度無法可靠確定情況下收入和費
用的會計核算案例。
3．合同預(yù)計損失的處理：
① 合同預(yù)計損失測試方法 ② 合同預(yù)計損失會計核算實務(wù)
「例12」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售合同預(yù)計損失測試計算過程、及存貨跌價準
備、收入成本結(jié)轉(zhuǎn)核算案例。
五．土地增值稅的會計核算
「例13」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)繳土地增值稅、結(jié)轉(zhuǎn)當期收入應(yīng)負擔的土地增
值稅、清算補繳土地增值稅款及核算案例
六．其他業(yè)務(wù)的會計核算
1．商品房售后服務(wù)的核算
「例14」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，收取臨時服務(wù)費、發(fā)生服務(wù)支出、
向物業(yè)移交業(yè)務(wù)、為物業(yè)撥付啟動資金的會計核算案例
2．材料銷售的核算
「例15」房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結(jié)束后，銷售剩余材料的會計核算案例。
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算
一．開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容
1．開發(fā)產(chǎn)品成本分類
2．開發(fā)產(chǎn)品成本項目
二．自營開發(fā)工程成本的核算（自營工程成本核算程序）
三．出包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算
1．工程價款結(jié)算的辦法：⑴ 按月結(jié)算    ⑵ 分段結(jié)算    ⑶ 竣工一次結(jié)算
2．預(yù)付備料款的計算和扣回（扣回預(yù)付備料款的計算方法）
「例16」綠地房地產(chǎn)如某項出包工程，開始扣回預(yù)付備料款時的工程價值、第
一次應(yīng)扣預(yù)付備料款、以后各次應(yīng)扣預(yù)付備料款的計算
3．應(yīng)付工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算
「例17」綠地開發(fā)企業(yè)某項出包工程支付備料款、按施工計劃預(yù)付工程款、按
結(jié)算賬單扣回預(yù)付款、結(jié)算工程款會計核算案例。
四．開發(fā)間接費用的核算
1．開發(fā)間接費用的組成和核算
「例18」綠地開發(fā)公司某月某項目部工資、福利費、折舊費、遞延資產(chǎn)攤銷、
購物支出、周轉(zhuǎn)房攤銷會計核算案例
2．開發(fā)間接費用的分配：⑴ 開發(fā)間接費分配方法 ⑵ 開發(fā)間接費分配表制作
「例19」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司某項目部2015年5月份開發(fā)間接費用在各開發(fā)
產(chǎn)品之間分配實例。
五．土地開發(fā)成本的核算
1．土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則
2．土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置
⑴ 土地開發(fā)成本核算對象的確定            ⑵ 土地開發(fā)成本項目的設(shè)置
3．土地開發(fā)成本的核算：土地開發(fā)成本二級科目的分設(shè)
「例20」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司在某月份內(nèi)，某土地開發(fā)項目支付拆遷補償、前
期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費 、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費的會計
核算案例。
4．已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：⑴ 分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法    ⑵ 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法
「例21」綠地開發(fā)公司自用土地在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，分別按照分項平行結(jié)
轉(zhuǎn)法、分類集中結(jié)轉(zhuǎn)法向“151出租房”和“181周轉(zhuǎn)房”結(jié)轉(zhuǎn)自用土地成本，
計算方法與會計核算案例。
六．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算
1．配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則
2．配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置
3．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算：⑴ 配套費的預(yù)提
「例22」綠地開發(fā)公司某小區(qū)幼托設(shè)施開發(fā)成本案預(yù)提率、預(yù)提費用計算案例。
⑵ 配套設(shè)施開發(fā)成本的會計核算：
「例23」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司支付分配小區(qū)內(nèi)商店、水塔、幼托所拆遷費、前
期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、分配水塔費用、開發(fā)間接費、預(yù)提幼托費會計核算
案例。
4．已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
「例24」能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等
開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施、對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)
品成本的公共配套設(shè)施驗收后成本結(jié)轉(zhuǎn)案例。
七．房屋開發(fā)成本的核算
1．開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目；
2．房屋開發(fā)成本的核算：⑴ 土地征用及拆遷補償費核算 ⑵ 前期工程費核算
⑶ 基礎(chǔ)設(shè)施費核算       ⑷ 建筑安裝工程費核算
「例25」綠地開發(fā)公司某項目建安成本分配案例
⑸ 配套設(shè)施費          ⑹ 開發(fā)間接費
3．房屋開發(fā)成本核算實務(wù)
「例26」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋開發(fā)成本歸集案例。
4．已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
八．代建工程開發(fā)成本的核算
1．代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
2．代建工程開發(fā)成本的核算
「例27」綠地開發(fā)公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊
一條道路擴建工程會計核算案例

第二部分：新稅改形勢下房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題處理
一．增值稅問題：
1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何確認納稅義務(wù)發(fā)生時間？
2．納稅人在當?shù)仡A(yù)繳增值稅后應(yīng)如何計算預(yù)繳城建稅、教育附加？
3．增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應(yīng)如何處理？
4．增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，
發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重
新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開票？開票時
如何操作選擇適用稅率？
5．已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計
稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，如何計算不
得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減？
6．按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項
稅額項目的，如何計算可抵扣進項稅額？
7．不動產(chǎn)購建進項稅額抵扣有哪些新變化，還未抵扣的進項稅額應(yīng)如何處理？
8．購進國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進項稅抵扣有哪些具體規(guī)定？
9．房地產(chǎn)行業(yè)是否可以實施進項稅加計扣除？
10．符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如
何計算？
二．印花稅問題
1．《房屋銷售合同》按照那一稅目征收印花稅，印花稅的計稅依據(jù)到底是含稅
價還是不含稅價？
2．2018年5月1日起，賬簿貼花印花稅，有哪些新變化？
三．土地增值稅問題
1．清算時以什么為依據(jù)計算參加土地增值清算的收入額？營改增后清算收入
應(yīng)如何計算？預(yù)繳增值稅時，計稅依據(jù)如何計算？
2．清算時對于拆遷還房業(yè)務(wù)應(yīng)如何確認收入和可扣除成本？
3．清算時對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)該如何處理？
4．營銷設(shè)施建造費是否允許計入開發(fā)成本據(jù)實扣除？
5．銷售精裝房軟裝支出是否有可能計入開發(fā)成本予以扣除？
6．清算時對開發(fā)費用的扣除應(yīng)本著什么原則處理，是否允許在據(jù)實扣除與計
算扣除中選擇一項較高的計算標準扣除？
7．營改增后，進行土地增值稅清算時扣除的稅金包括哪些稅種？
8．母公司拿地子公司開發(fā)無法取得合法有效憑證應(yīng)怎樣爭取妥善解決？
9．企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益設(shè)施發(fā)生的支出到底應(yīng)不應(yīng)該予以扣除？
四．企業(yè)所得稅問題
1．進行企業(yè)所得稅清算時以什么為稅前扣除憑證？
2．企業(yè)在補開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被
吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機關(guān)認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發(fā)票、
其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？
3．企業(yè)與其他企業(yè)、個人在境內(nèi)共同接受應(yīng)稅勞務(wù)、非應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生的支出，
采取分攤方式的，應(yīng)當按照獨立交易原則進行分攤，企業(yè)以什么為稅前扣除
憑證？
4．企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水
電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費用，出租方采取分
攤方式的，企業(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。
5．房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入的實現(xiàn)到底應(yīng)該以國稅函【2008】875號、國稅
【2009】31號】哪一個文件規(guī)定為準？
6．房地產(chǎn)企業(yè)以委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收入如何確認？
7．施工合同為準計算發(fā)票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金
額為準，具體操作時應(yīng)該注意哪些事項？
8．以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？
9．以小產(chǎn)權(quán)房做返遷房和以大產(chǎn)權(quán)房做返遷房會計和稅收處理有哪些不同？
10．銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品如何計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，產(chǎn)品完工以后如何計算補
退企業(yè)所得稅？收入未實現(xiàn)前預(yù)繳所得稅應(yīng)如何進行賬務(wù)處理？
11．由于土增稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應(yīng)如何進行處理？
12．匯總納稅企業(yè)應(yīng)如何計算總分公司各應(yīng)繳納企業(yè)所得稅？

資料
本次2天專題配套的講義，政策輯要與案例集資料。

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