土地增值稅立法、穩(wěn)調(diào)控、嚴(yán)征管背景下的房地產(chǎn)業(yè)——土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題解析與稽查應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)專題

土地增值稅立法、穩(wěn)調(diào)控、嚴(yán)征管背景下的房地產(chǎn)業(yè)——土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題解析與稽查應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)專題(董老師)課程介紹：

課程背景
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復(fù)雜的稅種，因頻頻在稅企之間引發(fā)爭(zhēng)議，又被戲稱為“土地爭(zhēng)執(zhí)稅”，也是多年來(lái)最讓財(cái)務(wù)人員頭疼的稅種。隨著《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》的出臺(tái)，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進(jìn)了一步，土地增值稅為什么要立法？有哪些重大變化？會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些影響？是否會(huì)使得本就復(fù)雜的稅種變得更加復(fù)雜？新形勢(shì)下稽查如何應(yīng)對(duì)？財(cái)務(wù)人員如果不能及時(shí)了解這些變化帶來(lái)的影響并提前應(yīng)對(duì)，土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)將無(wú)法避免。
本課程將詳細(xì)解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)策略，并以土地增值稅計(jì)算流程為主線，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愖钚抡�策和�?guó)地稅合并的征管要求，詳細(xì)梳理土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行土地增值稅模擬清算練習(xí)和稽查應(yīng)對(duì)練習(xí)，使學(xué)員在學(xué)習(xí)過(guò)程中既學(xué)到了知識(shí)又能掌握很多獨(dú)立分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的方法，從而達(dá)到能從容應(yīng)對(duì)土地增值稅清算的目的。

主講專家
董老師：
中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，律師。多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐。擅長(zhǎng)企業(yè)納稅方案的設(shè)計(jì)，納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控、稅企爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購(gòu)重組方案涉稅論證與籌劃。現(xiàn)任某大型培訓(xùn)中心首席培訓(xùn)師，國(guó)內(nèi)五A級(jí)致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問(wèn)，中國(guó)稅務(wù)師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)專家?guī)熧Y庫(kù)特聘講師，房地產(chǎn)企業(yè)管理網(wǎng)特聘講師，解稅寶科技有限公司特聘專家。
董老師是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。先后在國(guó)內(nèi)大中城市演講幾百場(chǎng)，培訓(xùn)過(guò)知名企業(yè)上千家，并兼任多家房地產(chǎn)公司及大型集團(tuán)公司的稅務(wù)顧問(wèn)，先后為數(shù)十家大型集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和財(cái)務(wù)內(nèi)控診斷，為企業(yè)成功地進(jìn)行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。講課深入淺出、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用，輕松自如，深受學(xué)員好評(píng)！

課程收益 
1．了解土地增值稅立法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)策略；
2．了解新形勢(shì)下土地增值稅清算的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略；
3．解決土地增值稅難點(diǎn)重點(diǎn)問(wèn)題并掌握清算技巧；
4．了解土地增值稅籌劃方法；
5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計(jì)算方法；
6．學(xué)會(huì)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)技巧。

課程內(nèi)容

第一節(jié)：《土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿解讀
1．《土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿出臺(tái)的背景
2．《土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿八大變化解讀
3．土地增值稅立法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第二節(jié)：新形勢(shì)下土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略
1．集體土地將納入征稅范圍對(duì)土地增值稅清算的影響及帶來(lái)的難點(diǎn)問(wèn)題
2．清算條件變化對(duì)土地增值稅清算的影響及帶來(lái)的難點(diǎn)問(wèn)題
3．營(yíng)改增對(duì)土地增值稅清算的影響及帶來(lái)的難點(diǎn)問(wèn)題
4．國(guó)地稅合并及部門配合加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算管理的影響及帶來(lái)的難點(diǎn)問(wèn)題
5．嚴(yán)厲調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的影響及納稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
6．新形勢(shì)下土地增值稅清算的應(yīng)對(duì)策略

第三節(jié)：土地增值稅概述
1．集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部房屋無(wú)償劃撥是否征收土地增值稅？
2．出售小產(chǎn)權(quán)方是否應(yīng)該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？
3．土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)可否分別轉(zhuǎn)讓？
4．轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓機(jī)器設(shè)備如何納稅？
5．轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)如何納稅？
6．個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)是否繳納土地增值稅?
7．土地增值稅與企業(yè)所得稅清算關(guān)注點(diǎn)有何不同？

第四節(jié)：土地增值稅收入總額確認(rèn)的難點(diǎn)問(wèn)題解析與應(yīng)對(duì)
1．土增稅收入總額、增值稅應(yīng)稅銷售額及企業(yè)所得稅收入總額的區(qū)別與辨析
2．納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)
增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？
3．一般計(jì)稅項(xiàng)目收入確認(rèn)的難點(diǎn)問(wèn)題
4．跨營(yíng)改增過(guò)渡期項(xiàng)目土增稅收入確認(rèn)的難點(diǎn)問(wèn)題
5．多合同銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略
6．代收款項(xiàng)與價(jià)外費(fèi)用（違約金、更名費(fèi)等）的涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
7．隨房?jī)r(jià)一起收取的裝修費(fèi)初裝費(fèi)的處理
8．陰陽(yáng)合同避稅有何風(fēng)險(xiǎn)?
9．超建面積如何處理?
10．六種視同銷售情形的收入確認(rèn)
11．面積差異補(bǔ)退房款如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
12．銷售配套設(shè)施的處理
13．銷售人防車位使用權(quán)，地上車位使用權(quán)、地下車位使用權(quán)如何納稅？
14．售價(jià)偏低且無(wú)正當(dāng)理由具體怎么確定？
15．簡(jiǎn)易計(jì)稅老項(xiàng)目收入確認(rèn)難點(diǎn)問(wèn)題

第五節(jié)：土地增值稅扣除項(xiàng)目難點(diǎn)問(wèn)題解析與應(yīng)對(duì)
1．土地價(jià)款扣除難點(diǎn)問(wèn)題
⑴ 招拍掛方式征地票據(jù)怎樣合理取得？
⑵ 拆遷補(bǔ)償方式征地憑證的注意事項(xiàng)有哪些？
⑶ 股權(quán)收購(gòu)方式征地土地成本的如何扣除？
⑷ 接受重組投資方式取得土地成本如何扣除？
⑸ 紅線外支出可否扣除？
⑹ 土地款返還如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
⑺ 拍地傭金可否扣除？
⑻ 土地閑置費(fèi)不得扣除
⑼ 延期支付地價(jià)款的利息有哪些相關(guān)規(guī)定？
⑽ 怎樣選擇確定土地成本的分?jǐn)偡椒ǎ?BR>⑾ 一般計(jì)稅項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額差額計(jì)稅與收入確認(rèn)如何進(jìn)行處理？
2．開發(fā)成本扣除難點(diǎn)問(wèn)題
⑴ 采用何種成本分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)有利？
⑵ 怎樣管控土地征用的拆遷補(bǔ)償款的風(fēng)險(xiǎn)？
⑶ 如何區(qū)分政府行為還是市場(chǎng)行為？
⑷ 超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償如何扣除？
⑸ 公共配套如何界定屬于全體業(yè)主？
⑹ 如何證實(shí)無(wú)償移交？
⑺ 哪些票據(jù)備注欄有特殊要求？
⑻ 怎樣合理運(yùn)用建筑面積法分?jǐn)偅?BR>⑼ 直接成本單獨(dú)歸集對(duì)清算有什么幫助？
⑽ 層高系數(shù)分?jǐn)偟木窒扌栽谀模?BR>⑾ 裝修成本是否包括家具電器？
⑿ 混合銷售應(yīng)如何開票？
⒀ 甲供與大包發(fā)票如何開具？
⒁ 開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)的差異在實(shí)踐中如何界定？
3．加計(jì)扣除與開發(fā)費(fèi)用
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)受讓在建工程繼續(xù)開發(fā)是否可以加計(jì)扣除
⑵ 金融機(jī)構(gòu)利息據(jù)實(shí)扣除的有哪些條件？
⑶ 民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費(fèi)的如何扣除？
⑷ 實(shí)際發(fā)生與計(jì)算扣除有矛盾嗎？
⑸ 統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機(jī)構(gòu)利息扣除？
⑹ 開發(fā)費(fèi)用企業(yè)所得稅與土地增值稅口徑有哪些差異？
⑺ 項(xiàng)目管理人員的工資福利費(fèi)是否在項(xiàng)目清盤前都可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用？
4．稅金及附加扣除難點(diǎn)問(wèn)題
5．成本扣除原則與要求
⑴ 實(shí)際發(fā)生與支付款項(xiàng)有何關(guān)系？
⑵ 實(shí)際發(fā)生與取得票據(jù)有何關(guān)系？
⑶ 實(shí)際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本可以扣除嗎？
⑷ 預(yù)提成本可否扣除？
⑸ 營(yíng)銷設(shè)施可否扣除？
6．共同項(xiàng)目的成本分?jǐn)偧记?BR>⑴ 不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记捎心男��?BR>⑵ 共同成本核算技巧有哪些？
⑶ 連體樓籌劃思路有哪些？
7．開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用的審核與劃分技巧與案例實(shí)操
8．開發(fā)成本賬簿設(shè)置及分?jǐn)偧记?/P>

第六節(jié)：土增值稅清算政策及運(yùn)用技巧
1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個(gè)主要文件
2．土增稅清算單位、計(jì)算單位準(zhǔn)確劃分技巧
3．應(yīng)清算與可清算項(xiàng)目準(zhǔn)確把握技巧
4．清算后再銷售如何計(jì)算土增稅的政策誤區(qū)及應(yīng)對(duì)
5．清算后再取得發(fā)票如何處理
6．核定征收的運(yùn)用策略
7．土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用
8．裝修房與毛坯房土增清算時(shí)有何不同？
9．免稅臨界點(diǎn)的如何正確運(yùn)用？
10．調(diào)整增值率的有哪些方法？
11．尾盤銷售如何進(jìn)行土增申報(bào)？
12．銷售方式會(huì)不會(huì)影響清算？
13．產(chǎn)權(quán)車位清算時(shí)如何處理？
14．人防車位清算時(shí)的要點(diǎn)在哪？
15．無(wú)產(chǎn)權(quán)非人防車位怎么清算？
16．地上車位計(jì)入清算收入嗎？
17．機(jī)械車位清算時(shí)如何處理？
18．產(chǎn)權(quán)歸屬對(duì)清算的影響有哪些？
19．無(wú)產(chǎn)權(quán)車位是否征房產(chǎn)稅？

第七節(jié)：土地增值稅籌劃方法
1．變量引進(jìn)
2．立項(xiàng)技巧
3．價(jià)格策略籌劃法
4．核算技巧籌劃法
5．合作建房
6．核定征收籌劃法

第八節(jié)：土地增值稅模擬清算
1．為什么要模擬清算？
2．土增稅模擬清算的準(zhǔn)備工作與具體實(shí)施流程
3．跨營(yíng)改增過(guò)渡期老項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例
4．新項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例

第九節(jié)：新形勢(shì)下稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)技巧
1．稅務(wù)機(jī)關(guān)選案為何選中了你們公司？
2．企業(yè)如何通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表和賬簿進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)自查與完善？
3．企業(yè)如何做好稅務(wù)稽查準(zhǔn)備？
4．稽查中出現(xiàn)的稅企爭(zhēng)議如何溝通協(xié)調(diào)？有何技巧？
5．如何撰寫高水平的涉稅說(shuō)明，提高溝通的成功率？
6．稽查案例分析

第十節(jié)：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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