2016年?duì)I改增最新政策對(duì)房產(chǎn)有何影響？2016年?duì)I改增政策分析

　　2016年營(yíng)改增最新政策對(duì)房產(chǎn)有何影響？2016年營(yíng)改增政策分析，接下來(lái)南方財(cái)富網(wǎng)小編為您介紹《2016年大連營(yíng)改增新政策實(shí)施細(xì)則解讀，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么影響》，由于各省份相關(guān)政策還未出臺(tái)，故沿用往年政策，如有變動(dòng)，請(qǐng)以官方網(wǎng)站發(fā)布為主。

　　2016年?duì)I改增最新政策對(duì)房地產(chǎn)及建筑業(yè)有什么影響？

　　房地產(chǎn)及建筑業(yè)很可能是此次營(yíng)改增最新政策中影響最為顯著的行業(yè)。尤其是當(dāng)下中國(guó)主要城市的房地產(chǎn)增長(zhǎng)幅度已不同于5至10年前的增長(zhǎng)情況。李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告尤其提到將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，將有利于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者。然而在報(bào)告中未明確說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者是否允許對(duì)發(fā)生的土地采購(gòu)成本視同進(jìn)項(xiàng)抵扣。但基于李克強(qiáng)總理的說(shuō)明可能性還是非常高的。

　　2016年?duì)I改增最新政策下房地產(chǎn)及建筑業(yè)的問(wèn)題：

　　1.從政府部門(mén)通過(guò)招拍掛獲得土地使用權(quán)是否可以核定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

　　2.轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其它股權(quán)性投資，是否適用增值稅？

　　3.如何對(duì)代客戶管理信托資金及代收水電等費(fèi)用的代理或物業(yè)管理公司征收增值稅？ 　　

　　4.對(duì)于營(yíng)改增前已存在的老項(xiàng)目或租賃合同，是否適用任何過(guò)渡政策或豁免政策？

　　5.是否會(huì)推遲預(yù)售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從而確保企業(yè)在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅前無(wú)需先繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅？

　　6.免租期、“免費(fèi)”車(chē)位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷(xiāo)售”處理？同樣，開(kāi)發(fā)商向承包商提供原材料及設(shè)備是否需要作“視同銷(xiāo)售”處理？

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否可就融資成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

　　8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

　　9.對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

　　10.對(duì)于個(gè)人銷(xiāo)售二手房（如個(gè)人間的交易），將按照房屋銷(xiāo)售額還是收益額計(jì)算增值稅？ 　

　　2016年?duì)I改增最新政策下房地產(chǎn)及建筑業(yè)人財(cái)務(wù)影響

　　許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商﹑業(yè)主﹑房地產(chǎn)基金及其投資者對(duì)于適用11%的增值稅稅率持有疑問(wèn)，包括是否會(huì)加重稅務(wù)負(fù)擔(dān)、是否會(huì)推高項(xiàng)目造價(jià)以及是否需要在增值稅實(shí)施前加速出售存量項(xiàng)目等。這些問(wèn)題并沒(méi)有簡(jiǎn)單統(tǒng)一的答案，而是需要對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)影響審閱及分析。我們列出了幾個(gè)關(guān)鍵的影響因素：

　　? 現(xiàn)有合同的條款–如果合同已經(jīng)簽訂且無(wú)法轉(zhuǎn)嫁增值稅，并且供應(yīng)商在合同簽訂時(shí)以較低稅率（3%或5%）的營(yíng)業(yè)稅作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，則供應(yīng)商有可能需要自行承擔(dān)11%的增值稅稅負(fù)。

　　? 交易對(duì)方是否為增值稅一般納稅人–如果銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的購(gòu)買(mǎi)方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業(yè)務(wù)的承租方屬于增值稅一般納稅人，供應(yīng)商向該購(gòu)買(mǎi)方或承租方轉(zhuǎn)嫁增值稅將相對(duì)容易�？傮w而言，這意味著B(niǎo)2B模式下的房地產(chǎn)交易（如商場(chǎng)﹑寫(xiě)字樓﹑工廠﹑酒店和其他形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策變化不利影響的可能性更低。

　　? 土地占整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值比例–預(yù)計(jì)政府部門(mén)將不需要就出讓土地使用權(quán)繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅，然而希望開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)時(shí)，也許可就土地使用權(quán)的價(jià)格視同進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，就意味著當(dāng)開(kāi)發(fā)商出售已完成的項(xiàng)目時(shí)，其增值稅應(yīng)納稅額將由增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額與“視同”進(jìn)項(xiàng)稅額決定。此外，如果建筑勞務(wù)和材料占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值越高，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越高，因?yàn)椴牧系倪M(jìn)項(xiàng)稅稅率為17%，而建筑成本會(huì)帶來(lái)11%進(jìn)項(xiàng)稅。

　　? 銷(xiāo)售模式–出售已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目和出售房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，可能適用不同的增值稅處理方法。

　　? 過(guò)渡政策或豁免政策所帶來(lái)的影響–在具體實(shí)施細(xì)則中，預(yù)期將會(huì)出臺(tái)過(guò)渡政策或豁免政策，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)改增前已開(kāi)工的項(xiàng)目中使用的材料不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，而銷(xiāo)售此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)卻需要按照銷(xiāo)售價(jià)格總額的11%繳納增值稅的情況。我們注意到市場(chǎng)上一直在討論是否允許開(kāi)發(fā)商選擇5%簡(jiǎn)易征收增值稅，這一點(diǎn)有望在實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)明確。

　　? 企業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)–許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)特殊目的公司（SPV）運(yùn)營(yíng)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果匯總申報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，意味著每一次開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，都需要讓每個(gè)特殊目的公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確保可以盡早獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因?yàn)槌瞬糠重浳锖头⻊?wù)出口外，中國(guó)并不存在進(jìn)項(xiàng)稅留抵退稅機(jī)制（這與其他很多增值稅國(guó)家不同）。因此，增值稅對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生顯著并長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以特殊目的公司架構(gòu)運(yùn)營(yíng)時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅將不能用于抵扣另一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷(xiāo)項(xiàng)稅。