課程背景：
改革開發(fā)四十年來，中國各區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)得到飛速的發(fā)展，從1978年的改革開放引進(jìn)外資到2000年后中國本土企業(yè)迅速崛起再到加入世貿(mào)組織，和現(xiàn)如今的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革和產(chǎn)業(yè)升級。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中永遠(yuǎn)離不開一個(gè)主題那就是園區(qū)開發(fā)。園區(qū)開發(fā)模式的設(shè)定、園區(qū)開發(fā)投資流程、園區(qū)開發(fā)的本質(zhì)招商引資、園區(qū)開發(fā)的投融資體系、如何利用基金、如何利用特許經(jīng)營模式、如何利用委托運(yùn)營模式、如何利用PPP模式、如何利用政府投資條例構(gòu)架園區(qū)開發(fā)的可持續(xù)體系，國內(nèi)典型園區(qū)蘇州工業(yè)園、上海張江高科模式如何構(gòu)建、中國村科技園的核心本質(zhì)是什么？本課程將為您全面答疑解惑。
課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天
課程對象：政府、金融機(jī)構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)
課程方式：實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析
課程收益：
● 掌握政府主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)的投融資結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)
● 掌握企業(yè)主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
● 掌握招商引資的操作流程
● 掌握一二級聯(lián)動(dòng)模式構(gòu)建
● 掌握委托運(yùn)營模式打造
● 掌握零成本鎖地技術(shù)
● 掌握招商引資四大規(guī)律與新型的云計(jì)算、大數(shù)據(jù)招商技術(shù)
課程大綱
第一講：中國整體投資環(huán)境與園區(qū)開發(fā)投資
一、沒有出口就沒有經(jīng)濟(jì)增長-四十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展四代模式與園區(qū)開發(fā)
1. 1978年-2000年：黑貓白貓、發(fā)展硬道
2. 2000年-2008年：入主世貿(mào)、融入全球
3. 2008年-2014年：黃金時(shí)代、百花齊放
4. 2014年-2020年：騰龍花鳥、鳳凰涅槃
二、我國的貨幣、財(cái)政、稅收、金融政策走勢分析與園區(qū)開發(fā)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)政策：科學(xué)穩(wěn)健、逆周期調(diào)節(jié)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、動(dòng)態(tài)平衡
2. 貨幣政策：流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張、降成本、緩小微
3. 財(cái)政政策：提質(zhì)增效積極的財(cái)政政策、壓支出、保民生
4. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)：都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳
5. 資本市場：創(chuàng)業(yè)板、新三板
6. 匯率政策：人民幣走勢區(qū)域分析
7. 金融風(fēng)險(xiǎn)防范：穩(wěn)健適度
8. 房地產(chǎn)：城市更新與舊改、都市圈房地產(chǎn)崛起
9. 國企改革：三年行動(dòng)方案
10. 投資政策：加大外資引進(jìn)
11. 產(chǎn)業(yè)政策：設(shè)備更新技改投入、文體旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)消費(fèi)雙升級
三、園區(qū)開發(fā)基本要素與參與主體解析
1. 地方政府訴求
2. 開發(fā)運(yùn)營企業(yè)訴求
3. 招商引資客戶訴求
四、最科學(xué)與完整的園區(qū)開發(fā)過程及各過程環(huán)節(jié)在整體開發(fā)中的作用
1. 園區(qū)開發(fā)原理：新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2. 園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3. 園區(qū)選址模型：5有模型
4. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6. 園區(qū)用地規(guī)劃：用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7. 園區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)人口、就業(yè)、投資
8. 園區(qū)投入產(chǎn)出：總投資、資本金、融資模式、分期滾動(dòng)循環(huán)開發(fā)、收益率
9. 園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10. 園區(qū)交易結(jié)構(gòu)：勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動(dòng)模式
11. 園區(qū)協(xié)議設(shè)計(jì)：股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑
第二講：園區(qū)開發(fā)增值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1. 國有土地操作
2. 集體土地操作
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點(diǎn)與增值過程
1. 從零到萬的中國土地
2. 一塊土地的增值過程及五大利潤點(diǎn)
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)務(wù)與贏利點(diǎn)解析
1. 物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運(yùn)營的大數(shù)據(jù)接入點(diǎn)
2. 園區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器
3. 住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動(dòng)開發(fā)的根基
4. 產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報(bào)最為豐厚的模塊
5. 公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6. 一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個(gè)隱藏利器
7. 稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結(jié)合一塊土地的五大利潤點(diǎn)構(gòu)建最佳盈利戰(zhàn)略
1. 市場研究
2. 投資決策
3. 土地獲取
4. 市場定位
5. 產(chǎn)品策劃
6. 規(guī)劃設(shè)計(jì)
7. 招標(biāo)采購
8. 施工組織
9. 綜合控制
10. 招商策劃
11. 經(jīng)營管理
12. 物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)這件事的優(yōu)勢
1. 上下游資源嫁接，節(jié)約成本
2. 加厚綜合利潤
3. 配套成熟，優(yōu)化二級物業(yè)開發(fā)環(huán)境
4. 開發(fā)企業(yè)控制能力強(qiáng)，保障二級開發(fā)用地權(quán)
5. 一級開發(fā)補(bǔ)貼二級開發(fā)
6. 牢固政府關(guān)系，給政府解決難題
7. 二級反哺一級開發(fā)
第三講：園區(qū)開發(fā)的模式分類及應(yīng)用選擇
一、園區(qū)投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會(huì)資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1. 政府管理知識(shí)體系：政府項(xiàng)目發(fā)起、立項(xiàng)、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2. 項(xiàng)目開發(fā)知識(shí)體系：開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3. 項(xiàng)目運(yùn)營知識(shí)體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4. 項(xiàng)目投融資知識(shí)體系：與開發(fā)策略匹配的工程造價(jià)、財(cái)務(wù)測算、投融資規(guī)劃
5. 項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
三、園區(qū)開發(fā)模式
1. 勾地模式
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯(lián)動(dòng)模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項(xiàng)目可研編制
1. 項(xiàng)目選址確定
2. 項(xiàng)目開發(fā)地塊分析
3. 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4. 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局
5. 項(xiàng)目土地規(guī)劃分析
6. 項(xiàng)目基本參數(shù)假設(shè)
7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算
第四講：園區(qū)開發(fā)投融資模式設(shè)計(jì)及融資計(jì)劃設(shè)計(jì)
一、園區(qū)項(xiàng)目投資配比及達(dá)成分析
1. 全生命周期財(cái)務(wù)測算
2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3. 項(xiàng)目融資操作流程
4. 項(xiàng)目股債比例調(diào)和設(shè)計(jì)
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費(fèi)用、稅金、利潤模擬
6. 動(dòng)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)體系構(gòu)建
7. 無追索和有限追索的融資特性達(dá)成
二、園區(qū)項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)
1. 初步融資計(jì)劃-未來收益、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險(xiǎn)
2. 融資計(jì)劃實(shí)施
3. 融資風(fēng)險(xiǎn)管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達(dá)成條件設(shè)計(jì)
1. 商業(yè)銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險(xiǎn)資管計(jì)劃
5. 資產(chǎn)證券化
6. 園區(qū)各融資渠道審核要點(diǎn)及成本、應(yīng)用階段
四、新型融資創(chuàng)新房地產(chǎn)信托投資基金REITs、ABS的助力
1. 資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)
2. REITs模式
第五講：園區(qū)招商引資方法與途徑
一、解決所有招商引資難題的四個(gè)基本規(guī)律
1. 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移——改革開放四十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心
2. 產(chǎn)業(yè)集聚-中國村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)形成的機(jī)理
3. 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
4. 產(chǎn)業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點(diǎn)和企業(yè)選址體系全解析
1. 市場
2. 成本
三、招商引資三級業(yè)務(wù)與七大贏利點(diǎn)解析
1. 招商引資三級業(yè)務(wù)解析
2. 一級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
3. 二級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
4. 三級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
5. 招商引資七大贏利點(diǎn)
四、招商引資項(xiàng)目信息獲取6大模式與18種招商引資方法
1. 自己開發(fā)
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資項(xiàng)目招商17種常用模式
1. 小分隊(duì)招商
2. 網(wǎng)上招商
3. 銀行對公招商
4. 會(huì)展招商等
六、招商引資九大關(guān)鍵流程
1. 招商策劃
2. 形象設(shè)計(jì)
3. 信息開發(fā)
4. 招商模式
5. 招商洽談
6. 招商跟進(jìn)
7. 招商培訓(xùn)
8. 掌握投資商的心理
9. 掌握銷售及相關(guān)服務(wù)流程
七、國內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1. 中國最大的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2. 中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)招商方法與模式
3. 中國最低調(diào)招商企業(yè)-上海宋喬實(shí)業(yè)-園區(qū)運(yùn)營到產(chǎn)業(yè)投資第一企
第六講：園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1. 業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王：華夏幸�；鶚I(yè)全方位解讀
1）華夏幸福基業(yè)發(fā)展歷程
2）華夏幸�；鶚I(yè)的委托運(yùn)營模式及架構(gòu)設(shè)計(jì)
3）華夏幸福的合法鎖地與開發(fā)瑕疵
4）華夏幸�；鶚I(yè)融資方法大全與融資創(chuàng)新
5）華夏幸福開發(fā)核心競爭力總結(jié)
2. 專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3. 牌子最硬、歷史最長、項(xiàng)目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口
4. 成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科
郭巍老師 宏觀經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)投融資專家
當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)者
某大型央企經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院執(zhí)行院長
國務(wù)院大型央企投資管理委員會(huì)委員
中國財(cái)政學(xué)會(huì)公私合作專業(yè)委員會(huì)委員
全球化與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工程管理碩士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高級工程師
▲碧桂園/萬科/合景泰富/華夏幸福/上海保集等房地產(chǎn)開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)顧問
▲北京大學(xué)/清華大學(xué)/上海交通大學(xué)/復(fù)旦大學(xué)/上海財(cái)經(jīng)大學(xué)/中國人民大學(xué)特聘講師
▲美國《經(jīng)濟(jì)評論》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》、《南方周刊》、《項(xiàng)目管理評論》，騰訊財(cái)經(jīng)、新浪財(cái)經(jīng)、鳳凰財(cái)經(jīng)專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮(zhèn)化四原則》《房地產(chǎn)投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng)新》《產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與貿(mào)易戰(zhàn)之辯》等
▲中國銀行/中國建設(shè)銀行/中國工商銀行/順德農(nóng)村商業(yè)銀行/綿陽商業(yè)銀行/安盛保險(xiǎn)/香港富通保險(xiǎn)/友邦保險(xiǎn)/中國人保/中國人壽/天津大同保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)資深宏觀財(cái)富管理顧問
擅長：宏觀經(jīng)濟(jì)/政府企業(yè)投融資/房地產(chǎn)/招商引資/行業(yè)趨勢/園區(qū)開發(fā)等。
實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：
郭巍先生在宏觀經(jīng)濟(jì)、政府與民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域具有十余年的宏觀經(jīng)濟(jì)研究與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院全球化與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時(shí)擔(dān)任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團(tuán)投資委員會(huì)投資委員。深諳政府政策出臺(tái)思路與制定背景，專注于中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究，長期以來致力于經(jīng)濟(jì)理論和政策問題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟(jì)與局勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)制度變遷、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策等領(lǐng)域。特別對于全球政治經(jīng)濟(jì)格局、中國產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿(mào)易組織、新基建投資與財(cái)政政策、經(jīng)濟(jì)全球化、中國制造2025、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)域有獨(dú)到的深入見解。
代表業(yè)績：
率先在國內(nèi)發(fā)表《中國新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型》基層調(diào)研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)報(bào)就中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿(mào)易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)年會(huì)發(fā)表中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與企業(yè)應(yīng)對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢與經(jīng)濟(jì)變革發(fā)表演講
著名觀點(diǎn):“中小企業(yè)二元結(jié)構(gòu)”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛富”“房價(jià)和匯率只能選一個(gè)”
署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
《金融助力珠三角村改項(xiàng)目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)四原則》（新華社內(nèi)刊）
《里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在城市經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用》（中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展年會(huì)）
主講課程：
《希望與挑戰(zhàn)-疫情沖擊下的經(jīng)濟(jì)形勢與企業(yè)對策分析》
《貨幣財(cái)政雙驅(qū)動(dòng)-疫情后的國內(nèi)金融環(huán)境與銀行業(yè)分析》
《青蝙蝠、黑天鵝、灰犀牛-疫情后的中國經(jīng)濟(jì)2020》
《消費(fèi)與需求共贏-新基建投資模式與企業(yè)機(jī)遇》
《新模式、新機(jī)遇、新起點(diǎn)-中央關(guān)于新基建投資精神解讀與機(jī)遇把握》
《希望與挑戰(zhàn)-5G時(shí)代與企業(yè)創(chuàng)新升級》
《撥云見日、后發(fā)制人、大國崛起-中國制造2025與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級》
《新模式、新方法、新理念、新機(jī)遇-國企改革、國企混改與宏觀經(jīng)濟(jì)》
《土地與發(fā)展的博弈-中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展》
《新金融、新業(yè)態(tài)、新發(fā)展-疫情后的中國經(jīng)濟(jì)走勢與銀行業(yè)發(fā)展》
《新消費(fèi)、新理念、新助力-疫情后的中國經(jīng)濟(jì)走勢與保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展》
《全球化的的時(shí)代機(jī)遇-帶一路建設(shè)與中國企業(yè)走出去的機(jī)遇》
授課風(fēng)格：
■問題導(dǎo)向，直擊疑難困惑，深入淺出，富有吸引力；
■學(xué)員導(dǎo)向，注重互動(dòng)交流，形象生動(dòng)，富有感染力；
■科班出身，突出實(shí)務(wù)操作，落地生根，富有拓展力！
服務(wù)過的客戶：
地方政府：上海市浦東新區(qū)、上海虹口區(qū)、廣州番禺區(qū)政府、廣州珠江新城、深圳市龍華區(qū)、深圳市寶安區(qū)、四川省成都市、眉山市、湖北省武漢市光谷、重慶市沙坪壩、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金華市、廣東省汕頭市、廣東省潮陽市、廣東省河源市、山東省龍口市、山東省萊蕪市、四川省樂山市、四川省阿壩藏族羌族自治州、湖南省衡陽市、湖南省郴州市、江西省贛州市、重慶市兩江新區(qū)……
保險(xiǎn)公司：中國人壽、工銀安盛、中國平安、太平洋保險(xiǎn)、中國人保、泰康保險(xiǎn)、國華人壽、華夏人壽、富通保險(xiǎn)、友邦保險(xiǎn)、保誠保險(xiǎn)
金融機(jī)構(gòu)：中融信托、百瑞信托、五礦信托、華融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大證券、五礦證券、天風(fēng)證券、中信證券、華安證券、中國工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、農(nóng)發(fā)展、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、順德城商行、大連銀行、綿陽商業(yè)銀行、光大銀行、內(nèi)蒙古銀行、廣西農(nóng)村信用社、中國外貿(mào)金融租賃有限公司、中交資產(chǎn)管理有限公司……
央企：中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國電建、中國能建、中國中交、中國五礦集團(tuán)公司、中國葛洲壩集團(tuán)公司、中國冶金科工集團(tuán)、北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司、中國建筑、中交集團(tuán)、中煤集團(tuán)、國家電網(wǎng)、中國一重、中冶京誠工程技術(shù)有限公司……
房企：萬科集團(tuán)、恒大、合景泰富、保利地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、隆基泰和、宏泰發(fā)展、保集地產(chǎn)、碧桂園、華夏幸福基業(yè)、融創(chuàng)中國、泰禾集團(tuán)、華潤置地、中南置地、新城控股、合生創(chuàng)展、花樣年、隆基泰和、榮盛發(fā)展、世茂房地產(chǎn)……
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