房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實操

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實操(賈老師)課程介紹：

● 課程背景
    2010年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈生死存亡，如何破解融資難題，您是否準備好應(yīng)對之策？房地產(chǎn)企業(yè)必須在銀行信貸之外尋找新的資金渠道，改變?nèi)谫Y渠道的單一已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題。如何為開發(fā)項目募集到充足的資金、有效規(guī)避金融風險，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資計劃策略在哪里？　
    房地產(chǎn)行業(yè)是高稅負企業(yè)，是地方納稅大戶，也是稅務(wù)稽查的重點戶，所以有效的稅務(wù)籌劃與避稅技巧是降低涉稅風險、控制稅務(wù)成本的關(guān)鍵。
    近年以來國家出臺了若干個房地產(chǎn)新的財稅政策，各地土地增值稅清算細則的出臺，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本將急劇上升。這些新財稅政策對企業(yè)不同程度的影響，是許多房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)心新稅法政策的原因。在國家對房地產(chǎn)稅務(wù)稽查加大力度的形勢下，任何偷漏稅、騙稅、抗稅行為，都將受到嚴厲的處罰。
    如何進行合理的稅收籌劃，操作好這30%-50%的稅賦空間，達到為企業(yè)減負的效果？是本課程最大的收益，同時也是了解稅收管理部門最新的稅收政策，了解最新所得稅政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響建立合理的納稅體系，從經(jīng)濟、理財?shù)慕嵌群侠戆才哦愂栈I劃的最佳方式。

● 主講專家：
    賈老師  教授、高級會計師、注冊會計師、EMBA導(dǎo)師，國際工商管理研究院（高級研究員，廣東咨詢業(yè)協(xié)會常務(wù)理事，廣東企業(yè)協(xié)會專家團專家，深圳國際金融研究會副秘書長，清華大學(xué)等國內(nèi)多所客座教授，管理咨詢、會計師事務(wù)所合伙人。某著名房地產(chǎn)企業(yè)集團任總會計師，在多家上市公司，以及中國著名品牌公司擔任財務(wù)總監(jiān)等高級管理職務(wù)，具有20年投資與企業(yè)財稅管理實踐操作經(jīng)驗。曾任財政部門財會干部培訓(xùn)中心講師，是中國最早從事會計制度、會計準則、財稅管理培訓(xùn)的老師，具有豐富的會計新制度、新準則、財稅管理培訓(xùn)操作經(jīng)驗。

● 房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實操大綱
第一天：2010年3月27日房地產(chǎn)企業(yè)融資策略
一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風險問題
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題
3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運營成本問題
4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點
1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點
3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本
4、融資的風險控制：資產(chǎn)負債率、速動比率、現(xiàn)金負債率
5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略
1、如何提高房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的能力
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心內(nèi)容
3、債權(quán)融資的風險防范策略
4、股權(quán)融資的盈利模式策略
5、資本融資的發(fā)展模式策略
四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作
1、銀行信貸融資
2、工程墊付融資
3、預(yù)售融資
4、拆借典當融資
5、租賃融資
五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作
1、權(quán)益合作融資
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
3、企業(yè)并購融資
4、信托融資
六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作
1、票據(jù)貼現(xiàn)融資
2、項目融資
3、債務(wù)重組融資
4、無形資產(chǎn)營運融資
七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作
1、資產(chǎn)證券化融資
2、房地產(chǎn)投資基金融資
3、回租回購融資
4、遠期合約融資
八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例
1、上市方式
2、證券市場概覽
3、上市的利弊
4、上市秩序
5、上市案例解析
九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧
1、融資流程及必備資料
2、如何編寫商業(yè)計劃書
3、投資者實地考察的內(nèi)容和目的
4、項目評估標準和流程
5、現(xiàn)金流與財務(wù)分析
十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望
1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源
2、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵
3、從杠桿經(jīng)濟到實力經(jīng)濟
 
第二天2010年3月28日房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅籌劃方法及策略
   1、稅收籌劃基本方法
   2、投資與融資的稅收籌劃
   3、企業(yè)理財活動的稅收籌劃策略
   4、涉稅組織形式選擇的籌劃
   5、其它內(nèi)容籌劃策略
二、營業(yè)稅籌劃與避稅技巧
1、營業(yè)稅政策與基本法規(guī)解讀
2、預(yù)收帳款的營業(yè)稅法規(guī)解讀及實務(wù)操作
3、代建房營業(yè)稅等相關(guān)營業(yè)稅法規(guī)解讀及實務(wù)操作
4、相關(guān)稅收優(yōu)惠與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個特殊問題
5、營業(yè)稅納稅籌劃技巧和操作案例
三、  土地增值稅籌劃與避稅技巧
   1、最新土地增值稅出臺背景及土地增值稅基本法規(guī)解讀
   2、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作
   3、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
   4、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
   5、土地增值稅納稅籌劃技巧和操作案例
四、房產(chǎn)稅、土地使用稅籌劃與避稅技巧
1、房產(chǎn)稅和土地使用稅政策與基本法規(guī)解讀
2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題
3、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
4、房產(chǎn)稅、土地使用稅納稅籌劃技巧和操作案例
五、企業(yè)所得稅籌劃與避稅技巧
1、企業(yè)所得稅政策與基本法規(guī)解讀
2、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷售收入確認問題
3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題
4、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題
5、關(guān)于成本和費用的扣除問題
6、企業(yè)所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
六、個人所得稅籌劃與避稅技巧
1、工資薪金所得法規(guī)解讀及實務(wù)操作
2、勞務(wù)報酬所得法規(guī)解讀及實務(wù)操作
3、股息、利息、紅利所得法規(guī)解讀及實務(wù)操作
4、個人所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
七、印花稅及其他地方各稅籌劃與避稅技巧
1、房產(chǎn)稅和土地使用稅政策與基本法規(guī)解讀
2、印花稅的繳納法規(guī)解讀及實務(wù)操作
3、印花稅及其他地方各稅納稅籌劃技巧和操作案例
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的籌劃
    1、轉(zhuǎn)讓整體在建項目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇
    2、合理分解租金收入
    3、變房屋出租為對外投資
    4、分解商品房銷售價格
    5、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
    6、合作建房的納稅籌劃；
    7、土地增值稅的納稅籌劃；
    8、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為；
    9、變經(jīng)營承包為投資聯(lián)營；
    10、自建行為的籌劃。
九、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)稽查
   1、稅務(wù)稽查程序
   2、稅務(wù)稽查對象選案方式
   3、稅務(wù)機關(guān)征管稽查流程
   4、稅務(wù)稽查與企業(yè)納稅信用等級
   5、如何處理“稅企”有爭議的問題
   6、企業(yè)應(yīng)如何為稽查人員提供資料無后患
   7、稅務(wù)稽查確定違法事實的依據(jù)在企業(yè)中的取證方法
   8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查要點分析
十、涉稅法律風險
1、稅費承擔約定的效力帶來的納稅風險
2、不同稅種稅基確認所帶來的稅收風險
3、往來款項確認收入所帶來的稅收風險
4、補貼收入的應(yīng)納稅義務(wù)
5、民事訴訟與稅法規(guī)定的沖突
6、借款效率及反對資本弱化

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