金稅四期以數(shù)治稅背景下土地增值稅清算實務及重大涉稅風險防范專題班

培訓關鍵詞：金稅四期培訓,土地增值稅培訓,納稅籌劃培訓

金稅四期以數(shù)治稅背景下土地增值稅清算實務及重大涉稅風險防范專題班(楊汝明)課程介紹：

‖專題背景‖ 
    隨著疫情過后房地產(chǎn)市場形勢回暖，稅務機關對土地增值稅征收、管理工作越發(fā)嚴格，土增稅清算管理工作力度也在繼續(xù)加大，土地增值稅的法制化程度越來越高。特別是，隨著“金稅四期”的上線，讓企業(yè)管理中的隨意性降低，稅收籌劃空間變得更小。此課程就是在這樣一個背景下開設的。這是一堂“全國最權威、性價比最高”的土地增值稅課程。 

‖主講專家‖
楊汝明
    我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作35年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區(qū)，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數(shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經(jīng)驗。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！

‖專題收益‖
    課程全部采用真實的案例、真實的情景再現(xiàn)、真實的處理結(jié)果。案例都來源于全國各地土地增值稅清算實踐。重點體現(xiàn)“稅種特點”、“問題導向”，把現(xiàn)階段國家有關土地增值稅政策，特別是江蘇省土地增值稅政策揉到每一個實際案例當中去，進行全面、細致、系統(tǒng)的分析與講解�！皟�(nèi)容全面、重點突出、結(jié)構(gòu)完整、實用性強”。具有極強的“實操性”和“示范作用”，實在、實惠。
    該課程尤其適合于會計基礎較好、稅收政策水平較高的企業(yè)老板、財務總監(jiān)、會計主管、主管會計培訓學習。通過本次培訓一定能夠獲得一個不一樣的感受和體驗。對土地增值稅清算工作的理解和把握一定能上一個新臺階。

‖主講大綱‖
一、清算前期土地增值稅管理
1．如何判定哪些單位哪些業(yè)務是否應該征收土地增值稅
【案例分析1】銷售未取得土地使用權的房屋是否應征收土地增值稅
【案例分析2】委托代建房屋是否需要繳納土增稅，委托代建業(yè)須滿足哪些條件？
2．土地增值稅預交環(huán)節(jié)應注意哪些具體問題
3．土地增值稅核定征收必須滿足哪些先決條件                                          
4．哪些項目可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠政策
5．以“股權轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權稅收政策如何把控
6．以房地產(chǎn)“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”稅收政策如何把控 
【案例分析3】投資入股土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證，如果是先接受土地投資入股，再以股權轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除
7．開發(fā)建設保障性住房是否可以享受稅收優(yōu)惠事
二、土地增值稅清算條件與清算單位審核
1．土地增值稅清算基本條件
【案例分析4】在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿
三年”應該如何理解？
2．土地增值稅“清算單位”
【案例分析5】國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解。
【案例分析6】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算，銷售房屋時，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應如何計算土地增值稅
【案例分析7】“分期開發(fā)分期清算”與“分期開發(fā)統(tǒng)一清算”哪個更為有利，在現(xiàn)行政策下“清算單位”是否可以調(diào)整
【案例分析8】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待
三、土地增值稅清算收入審核                                                           
1．土地增值稅清算一般性收入的確認原則
2．營改增后新老項目清算收入確認有什么不同
3．確認清算收入時代收款項應如何處理
4．企業(yè)發(fā)生哪些業(yè)務應視同銷售業(yè)務處理
【案例分析9】土地成本分攤分攤與籌劃變通
【案例分析10】營改增以后在實際工作中，視同銷售行為處置實務
5．土地增值稅清算時以什么為依據(jù)確認清算收入
6．清算時對企業(yè)取得的“違約金、更名費”應如何處置
7．清算時確認“清算收入是否偏低”衡量標準是什么
【案例分析11】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格安置回遷戶、回購安置房的，應
按照什么價格確認銷售不動產(chǎn)收入？
8．清算收入的審核的方法和審核內(nèi)容
⑴ 收入審核的方法
⑵ 收入審核的內(nèi)容
四、土地增值稅清算扣除項目審核
1．清算時可以扣除的項目
2．“取得土地使用權支出”
⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)土地成本應如何分攤
⑵ 同一項目不同類型房地產(chǎn)土地成本如何分攤
⑶ 同一棟樓不同類型房地產(chǎn)土地成本如何分攤
⑷ 地下設施是否應該分攤土地成本
【案例分析12】清算時地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除
【案例分析13】清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理
【案例分析14】未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除
【案例分析15】經(jīng)國土局批準同意，拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
【案例分析16】母公司購地，子公司開發(fā)，清算時土地成本是否允許扣除
【案例分析17】改制企業(yè)按照改制文件取得土地使用權清算時土地成本如何扣除
【案例分析18】“差額計算銷項稅額”后會計上應如何處置，是否影響土地成本扣除
3．開發(fā)土地和新建房屋及配套設施的成本
⑴ 土地征用及拆遷補償
【案例分析19】房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)，企業(yè)支付的過渡費、周轉(zhuǎn)房支出應如何處置
【案例分析20】開發(fā)企業(yè)代政府拆遷，拆遷協(xié)議應如何簽訂，企業(yè)能否直接發(fā)生拆遷補償費，替政府支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)，一旦按照政府評估價發(fā)生“增量補償費”如何處置
【案例分析21】開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的開發(fā)成本的計價方式應如何確認
⑵ 前期工程費
基本政策規(guī)定及內(nèi)容審核
⑶ 建筑安裝工程費
【案例分析22】單棟建筑物含有不同類型房屋的清算時其建筑成本應該如何計算分攤
【案例分析23】開發(fā)銷售“精裝房”的裝修費是否可以作為成本扣除，分別簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同是否會對清算造成影響？
【案例分析24】清算時土建以外的哪些“獨立工程”最容易受到關注，重點關注哪些方面。
【案例分析25】清算時對于一些“專屬工程成本”是否可以根據(jù)需要進行適當調(diào)整
【案例分析26】綠化硬化工程、院墻圍欄工程是否可以比照以上專屬設施成本進行處理
【案例分析27】地下樁基及地下基礎設施是否獨立計算建筑成本
【案例分析28】建安費發(fā)票金額不足、配套費沒有按時發(fā)生如何處理
⑷ 基礎設施費
⑸ 公共配套設施費
【案例分析29】向相關部門或業(yè)主“移交配套設施”須取得哪些證據(jù)相關成本才能扣除
【案例分析30】銷售出租公共配套設施是否應征收土地增值稅
【案例分析31】開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許扣除，對該部分設施取得的進項稅土地增值稅清算時如何處置
【案例分析32】規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設支出是否允許扣除
⑹ 開發(fā)間接費用
【案例分析33】計算土地增值稅時“營銷設施建造費”是否允許計入開發(fā)成本扣除
【案例分析34】不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費如何計算扣除
【案例分析35】前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的應該如何處置
4．開發(fā)土地和新建房及配套設施費用
【案例分析36】清算時為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
【案例分析37】清算時開發(fā)費用為什么不據(jù)實扣除
【案例分析38】《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構(gòu)”應怎樣理解，關于借款費用的扣除應如何把握
【案例分析39】委托其他單位向銀行借款、接受其他單位委托銀行借款、直接向非金融機構(gòu)借款、集團內(nèi)部“統(tǒng)借統(tǒng)還”貸款利息是否允許局勢扣除
【案例分析40】企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用
5．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
【案例分析41】營改增以后清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金應該如何計算扣除
6．其他扣除項目（加計扣除）審核
⑴ 銷售哪些產(chǎn)品不可以享受加計扣除
⑵ 購買在建項目開發(fā)銷售如何計算加計扣除
⑶ 哪些支出不能作為加計扣除的基數(shù)
7．扣除項目審核的方法和審核內(nèi)容
⑴ 成本檢查的方法：
⑵ 成本檢查的內(nèi)容：
五、土地增值稅清算綜合案例分析
1．土地增值稅清算時應納稅款計算
【案例分析42】土地增值稅清算綜合案例
2．土地增值稅清算后應納稅款計算
【案例分析43】清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算。

‖資    料‖本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。 
‖增值服務‖☆ 參會學員可享房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)會員積分贈送服務：稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流。
☆ 參會學員可還同時獲得最新版“房地產(chǎn)財稅答疑”手冊一本。

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