守正出奇-園區(qū)運(yùn)營(yíng)全鏈體系及實(shí)操案例分享

守正出奇-園區(qū)運(yùn)營(yíng)全鏈體系及實(shí)操案例分享(于老師)課程介紹：

課程背景 | Course background
    隨著越來(lái)越多傳統(tǒng)房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如何從增量開(kāi)發(fā)思維轉(zhuǎn)到存量運(yùn)營(yíng)思維成為了各房企中高管的重要課題。公募REITs等金融工具的推出，也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出環(huán)節(jié)掃清了障礙，作為底層資產(chǎn)的各產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如何通過(guò)高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)提升坪效和資本市場(chǎng)溢價(jià)，將成為所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人未來(lái)最有成長(zhǎng)價(jià)值的核心技能。

課程收益 | Course revenue
1.明晰園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基本面和根本邏輯
2.掌握?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心方法和要義
3.挖掘園區(qū)運(yùn)營(yíng)的真正核心價(jià)值
4.形成真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思維

講師介紹 | Introduction to lecturers
于老師  產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)資深專(zhuān)家
北京大學(xué)MBA，英國(guó)皇家特許測(cè)量師（MRICS），高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，管理咨詢專(zhuān)家
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家、園區(qū)經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者。
深圳城市更新協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家委員會(huì)專(zhuān)家委員
現(xiàn)任某地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)人
深度參與多個(gè)大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的策劃、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)工作，擁有近10年產(chǎn)業(yè)研究、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理及客戶研究及經(jīng)驗(yàn)。
“園區(qū)運(yùn)營(yíng)四關(guān)系”理論提出者，在園區(qū)前期定位及策劃、智慧園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)服務(wù)體系構(gòu)建、園區(qū)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)金融等方面有豐富實(shí)踐及研究經(jīng)驗(yàn)。

課程內(nèi)容 | Course content

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之道
（一）兩個(gè)國(guó)家
美國(guó)：孵化器-產(chǎn)學(xué)研-園區(qū)起步-自由經(jīng)濟(jì)體系下的產(chǎn)業(yè)分工-中美貿(mào)易戰(zhàn)中的園區(qū)視角
新加坡：中國(guó)政府園區(qū)范式的啟蒙導(dǎo)師-裕廊工業(yè)區(qū)
（二）一個(gè)定義
如何準(zhǔn)確定義園區(qū)：資本市場(chǎng)的溢價(jià)是判斷園區(qū)好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)
（三）一個(gè)本質(zhì)
園區(qū)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)：保值增值
（四）一條曲線
產(chǎn)業(yè)微笑曲線：產(chǎn)業(yè)分工改變-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變-產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)改變-園區(qū)治理方式改變
（五）一個(gè)閉環(huán)
投融管退閉環(huán)：以退為進(jìn)，反推園區(qū)運(yùn)營(yíng)
（六）兩種視覺(jué)，兩種思維
開(kāi)發(fā)商思維：高周轉(zhuǎn)，制造業(yè)思維
資管管理思維：高成長(zhǎng)，長(zhǎng)期主義思維 經(jīng)營(yíng)思維：園區(qū)是一個(gè)公司，是一門(mén)生意管理思維：種好自己的一畝三分地就行

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之術(shù)
（一）運(yùn)營(yíng)之術(shù)
1、一個(gè)趨勢(shì)：公募REITs
NOI：拼命做大
V=NOI/CR
短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值的平衡

2、四種關(guān)系：政府--資本--空間--企業(yè)
（1）政府的需求VS企業(yè)的需求
（2）20/80法則：資源傾斜與差異化
頭部的力量：奶茶招聘
（3）一個(gè)等式：利潤(rùn)=收入-成本，圍繞企業(yè)利潤(rùn)提供服務(wù)
（4）一種韌性：園區(qū)管理韌性：向復(fù)合功能要坪效
（5）一種極致：物業(yè)管理的極致（物業(yè)也是招商）
（6）三個(gè)TOP10：企業(yè)畫(huà)像-差異化-面積-租金-實(shí)力
（7）一種指向：保值增值，并促進(jìn)市場(chǎng)交易
（8）六種悖論：
A.園區(qū)服務(wù)多與園區(qū)運(yùn)營(yíng)好
B.園區(qū)生態(tài)與土壤
C.孵化器與園區(qū)創(chuàng)投（張江高科陷阱）
D.園區(qū)運(yùn)營(yíng)與園區(qū)服務(wù)
E.做智慧園區(qū)就是做APP
F.研究產(chǎn)業(yè)就是做運(yùn)營(yíng)（回歸空間服務(wù)商本質(zhì)）
（9）一種尊重：尊重人性
 ◇ 年輕人要什么：996/007后的放松
 ◇ 企業(yè)家要什么：安靜的，不被打擾的辦公生產(chǎn)環(huán)境
 ◇ 政府要什么：產(chǎn)值-稅收-就業(yè)-人才

（二）招商之術(shù)
1、2：3：5法則
2、兩個(gè)理論：蒙代爾不可能三角理論和租戶價(jià)值模型理論
3、運(yùn)營(yíng)就是招商（園區(qū)服務(wù)寫(xiě)字樓化與寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化）
4、研究空間，不要研究產(chǎn)業(yè)：我們不是產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家
5、如果保安都能做招商（招商是所有人的事，不只是招商團(tuán)的事）

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之法
（1）基因決定打法。（認(rèn)知自己與認(rèn)識(shí)世界，同樣重要）
（2）思維決定出路。（什么叫商業(yè)模式？）
（3）張小龍：我所說(shuō)的都是錯(cuò)的。（吸收到的，內(nèi)化的才是學(xué)到的）
（4）道濟(jì)：世人若學(xué)我，如同進(jìn)魔道。（模仿終究只是贗品）

最后，討論答疑，相互交流！

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