2010年最新房地產(chǎn)涉稅問題解析與經(jīng)典納稅籌劃案例

2010年最新房地產(chǎn)涉稅問題解析與經(jīng)典納稅籌劃案例(朱老師)課程介紹：

● 培訓(xùn)背景
    如何合理運(yùn)用財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制降低支出來增大企業(yè)利潤？怎樣正確地運(yùn)用實(shí)用性技巧調(diào)整企業(yè)利潤？怎樣才能依法納稅、合理籌劃？為提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代管理水平，掌握最新財(cái)稅政策，使企業(yè)建立、健全高效的稅收管理制度，全面認(rèn)識(shí)和了解企業(yè)的節(jié)稅空間與各種節(jié)稅技巧，使企業(yè)的利益最大化。
    本課程將帶領(lǐng)學(xué)員分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)等方面的問題，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點(diǎn)和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應(yīng)對(duì)和稅務(wù)策劃的準(zhǔn)備，積極防范稅務(wù)稽查的涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)。
    課程的最終目標(biāo)是使學(xué)員掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，由成本控制轉(zhuǎn)化為成本經(jīng)營，優(yōu)化企業(yè)各項(xiàng)管理決策；全面把握預(yù)算的制定和執(zhí)行，學(xué)會(huì)通過預(yù)算管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行有效的監(jiān)控與考評(píng)，提高企業(yè)從預(yù)算編制到預(yù)算執(zhí)行的控制力與執(zhí)行力。

● 主講嘉賓
    朱老師，南京大學(xué)MBA，中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年，曾在A股上市公司擔(dān)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)籌劃，同時(shí)兼任幾家上市公司的稅務(wù)顧問。專長于房地產(chǎn)行業(yè)稅收業(yè)務(wù)、涉外稅務(wù)和形式重于實(shí)質(zhì)的籌劃方式。2008年已在《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章4萬余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。事后稅務(wù)籌劃、直接面對(duì)稽查證據(jù)稅務(wù)籌劃方式的原創(chuàng)者；形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

● 主要內(nèi)容
經(jīng)典稅收案例剖析及新31號(hào)文解讀
第一部分  博弈型案例分享
一、產(chǎn)生的法律原因
1.不為人知的稅法故事
□《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條修改背后的故事
⑴未修改前的避稅手法   ⑵修改后的爭議及荒謬的稅收實(shí)踐
2.奇怪的稅收條文（立法小事故）
□《國家稅務(wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1999]940號(hào)）
3.再來一個(gè)立法事故文件
⑴關(guān)于扣繳分包人營業(yè)稅問題       ⑵國稅發(fā)[2002]117號(hào)
4.條例中的莫名其妙文件
□《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第512號(hào)）第十八至二十條
⑴一次性付款帶來的問題
⑵實(shí)踐中，并非每筆業(yè)務(wù)都會(huì)簽訂合同
二、案例分享
案例1：一個(gè)博弈的特別優(yōu)惠文件
案例2：后續(xù)的所得稅故事
※地產(chǎn)的開辦期是什么時(shí)候結(jié)束？
※未開發(fā)即有收入怎么處理？
案例3：稅率差的案例
案例4：合作建房1
※如何對(duì)房地產(chǎn)公司定性。是定義房地產(chǎn)公司為銷售不動(dòng)產(chǎn)，還是委托建房。
案例5：合作建房2
※營業(yè)稅應(yīng)在什么時(shí)候確認(rèn)繳納。企業(yè)所得稅如何確認(rèn)
※稅務(wù)機(jī)關(guān)能否認(rèn)定雙方價(jià)格偏低進(jìn)行納稅調(diào)整。
案例6：投資公司的故事
※根據(jù)118號(hào)，投資公司是不是只賺不虧？
※投資公司的招待費(fèi)、廣告費(fèi)按什么作為基數(shù)？
案例7：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的故事
※培訓(xùn)公司的會(huì)員午餐是業(yè)務(wù)招待費(fèi)嗎？
案例8：統(tǒng)借統(tǒng)還的故事
※如何做到統(tǒng)借統(tǒng)還？
案例10：酬金制物業(yè)公司的故事
※業(yè)委會(huì)是否可以作為合同主體？
※如何開戶？    ※如何運(yùn)作?
案例11：代銷的故事
案例12：境外避稅的故事
※涉外技術(shù)協(xié)議
※差旅費(fèi)，要不要交營業(yè)稅？ ※如何付匯？
案例13：全球化避稅的注冊(cè)地
※境外避稅港和境內(nèi)避稅港
案例14：集團(tuán)稅務(wù)管理的方法
思考：什么叫取得收付款的憑據(jù)？
案例15：關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價(jià)
16.影響土增政策的案例  □將車庫改為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅
17.營業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用
18.地產(chǎn)營業(yè)稅差額征稅
19.資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析
□報(bào)告分享
20.精裝避稅
□報(bào)告
21.合作建房的運(yùn)作模式
武漢案例
22.原117號(hào)是否廢止？
117與新細(xì)則的銜接
例：家居工廠的故事
23、契稅避稅案例
⑴房地分離   ⑵代建
第二部分  31號(hào)文解析
一、《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號(hào)）
思考：
1.完工與未完工對(duì)于稽查來說有什么區(qū)別？
2.竣工證明材料是指什么？
3.竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來什么涉稅后果？
4.現(xiàn)在仍有籌建期嗎？
二、收入的稅務(wù)處理
一、銷售收入
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入
思考2：定金、意向金是不是收入？
思考3：啥叫取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)？假按揭要不要交所得稅？
思考4：預(yù)收收入是不是視同銷售？
二、租金收入
1.免租期的問題，房產(chǎn)稅，所得稅怎么處理？
三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
※營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除
※預(yù)繳時(shí)按299，沒有調(diào)減怎么辦？
※調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？
※本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？
※問題：當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計(jì)算的毛利，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三52行扣減計(jì)算的毛利？
※以前的招待費(fèi)如何處理？
（一）廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（扣除基數(shù)確認(rèn)：預(yù)售合同收入處理）
1.稅法規(guī)定  2.會(huì)計(jì)規(guī)定：廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以據(jù)實(shí)列支。
3.會(huì)計(jì)與稅法的差異分析  4.案例分析
（二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)
※操作實(shí)例
■總結(jié)
1.如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦？
2.稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回？
3.和以前年度的差異，通過應(yīng)納稅額調(diào)整，當(dāng)年的差異，通過預(yù)交稅額調(diào)整。
4.以下四種情況會(huì)引起前期多交稅款，以后年度不能退稅
5.完工標(biāo)準(zhǔn)問題
※案例
□已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本
思考：哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
□維修費(fèi)用的扣除
 ※土地閑置費(fèi)是開發(fā)費(fèi)用還是開發(fā)成本？
□配套設(shè)施的扣除
思考：上�？梢赞k出產(chǎn)證。仍可以作為公共配套嗎？
□保證金的扣除
□傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除
□利息支出的扣除
□財(cái)產(chǎn)損失的扣除
四、計(jì)稅成本的核算
（一）成本對(duì)象
（二）共同成本和間接成本的分配辦法
1.占地面積法    2.建筑面積法    3.直接成本法
（三）特殊成本的約定分配方法
1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配
2.單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配
3.借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配
4.其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
5.特殊預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本
■成本 總結(jié)
1.土地、配套、利息是主要的需分難的共同成本
土地按占地面積，配套按建筑面積，利息按直接成本或預(yù)算造價(jià)法
2.計(jì)算步驟
（1）在開工前合理的劃分成本對(duì)象（6大原則）
（2）歸集開發(fā)成本（6類成本科目、3類成本項(xiàng)目）
（3）分配成本（4種分配方法）
（4）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)）
（5）計(jì)算單位工程成本（注意總可售面積的確認(rèn)）
（6）計(jì)算銷售成本（注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）
（7）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅?BR>第三部分  特別稅收問題探討
一、房產(chǎn)稅的疑難問題
1.免租期如何交房產(chǎn)稅
2.未入帳的房產(chǎn)如何交房產(chǎn)稅
3.地下建筑物如何交房產(chǎn)稅
二、個(gè)人所得稅
1.史上最強(qiáng)個(gè)稅優(yōu)惠文件介紹
2.外個(gè)稅   3.大企業(yè)的便函  4.取消13薪
5.保險(xiǎn)及信托 金融工具避稅
三、協(xié)定的知識(shí)
1.六個(gè)月怎么算     2.183怎么算
四、拆遷費(fèi)
1.營業(yè)稅        2.企業(yè)所得稅
五、不征稅收入
六、追溯調(diào)整的程序問題
第五部分  稅收籌劃
一、避稅的四種境界
1.亂帳   2.鉆空子  3.形式重于實(shí)質(zhì)   4.博弈文件
二、稅法的漏洞與硬傷—缺少核心概念和邏輯性不嚴(yán)密是稅收籌劃的一個(gè)利器
三、籌劃的基本程序
1.征稅對(duì)象   2.義務(wù)人   3.時(shí)點(diǎn)   4.濫用優(yōu)惠
四、創(chuàng)新性籌劃
1.非常規(guī)業(yè)務(wù)   2.違約金，法院文書，失火
五、形式重于實(shí)質(zhì)
六、七種武器
征管習(xí)慣影響下的
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土地增值稅形變分析及清算技巧
第一節(jié)  土地增值稅征管現(xiàn)狀
一、“搞不懂”的稅種
※名義上的第二道流轉(zhuǎn)稅(稅金可所得稅前扣除）
※操作意義上的第二道所得稅 （參照所得稅的口徑操作）
※國稅發(fā)【2000】 44號(hào)文的做稅思路和精神
□合作建房的故事
二、征管現(xiàn)狀
理論上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
實(shí)際上
總體上原先核定為主，查帳為輔（有原因）
現(xiàn)在查帳增多
地方習(xí)慣和政策優(yōu)先，有時(shí)和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各區(qū)不同）
三、征管現(xiàn)狀
1.青島及各地的地方性政策規(guī)定
思考：
A公司到國土房產(chǎn)局打了一個(gè)批復(fù)，是普通住宅，如何認(rèn)定？
預(yù)售是2003年，2007年清算，是分段計(jì)算？還是按新政策？
2.當(dāng)?shù)氐恼鞴芰?xí)慣
思考：為什么一些專家建議開發(fā)精裝房，是個(gè)“外科醫(yī)生”的作法？《籌劃不可顧此失彼》
案例：由于不了解征管習(xí)慣而導(dǎo)致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。
第二節(jié)  土地增值稅稅法解讀（基礎(chǔ)入門）
一、土地增值稅概念
思考：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？（化工廠劃撥土地建房分房的案子）
二、土地增值稅的稅率
三、應(yīng)稅收入的確定
1.房地產(chǎn)銷售收入
思考：沒有產(chǎn)權(quán)證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號(hào)？（軍房的問題）
2.視同銷售收入
案例：一個(gè)劃撥地塊上的建筑物抵押給銀行，銀行拍賣，稅務(wù)要征土增。
思考：以房地產(chǎn)減資，是否交營業(yè)稅和土地增值稅？無償捐贈(zèng)呢？
未列舉捐贈(zèng)，是否可以核定？
3.自用或出租
思考：地下建筑面積如何處理？
自用的地下建筑面積，成本如何處理？后面討論
思考：
⑴人防的地下車庫到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？
⑵銷售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？
⑶什么叫自用或出租？標(biāo)準(zhǔn)是什么？
⑷地上車位的租金收入是不是土地增值稅的收入？有籌劃方法。
四、扣除項(xiàng)目的確定
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
思考：
⑴有稅務(wù)提出契稅是稅不是費(fèi)，是否正確？
⑵如何確定投資土地的計(jì)稅成本？
⑶一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)  2.前期工程費(fèi)
3.建筑安裝工程費(fèi)    4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
5.公共配套設(shè)施費(fèi)    6.開發(fā)間接費(fèi)用
思考：
⑴資本化利息是否是開發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？
⑵行政罰款是否可以作為開發(fā)成本的一部分？
⑶土地閑置費(fèi)是開發(fā)費(fèi)用還是開發(fā)成本？
⑷開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里？
①分管副總的工資   ②工程部門的費(fèi)用
③有公司帳面無期間費(fèi)用，怎么辦？
⑸票據(jù)的規(guī)范性？ 
⑹代收費(fèi)用的準(zhǔn)確性？ （縣以上政府）
思考：
江蘇省政府規(guī)定實(shí)行“一費(fèi)制”，將代收的費(fèi)用全部納入房價(jià)內(nèi)，此時(shí)企業(yè)就無法選擇作為代收款項(xiàng)?
7.審核成本費(fèi)用
（1）對(duì)于房屋建筑安裝工程費(fèi)，如果已取得發(fā)票記入開發(fā)成本，審核中直接確認(rèn)；
（2）如果未取得發(fā)票已記入開發(fā)成本或者只在預(yù)付賬款中反映了公司實(shí)際支付的工程款
（3）施工用水電費(fèi)是否為公司代付。
（4）對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營利性的公共配套設(shè)施費(fèi)，不存在預(yù)提。
（5）對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，主要審核其實(shí)際發(fā)生情況，合法憑證中包含了部分自制憑證
（6）甲供材成本重復(fù)列支問題
（7）滾動(dòng)開發(fā)中甲供材的處理(滾動(dòng)中的建安成本問題及招標(biāo)問題）
（8）于售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用列支問題
（9）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi)列支問題
（10）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支問題
（11）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外支付的各類贊助款如何計(jì)稅問題
思考：⑴沒有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費(fèi)用？　
⑵滾動(dòng)開發(fā)利息如何劃分？
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
思考：
⑴沒有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費(fèi)用？
⑵滾動(dòng)開發(fā)利息如何劃分？
（四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：20%
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
1.能夠取得評(píng)估價(jià)
思考：房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計(jì)扣除?
2.沒有評(píng)估價(jià)
3.評(píng)估價(jià)、發(fā)票都不能取得
思考：開發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？
思考：
⑴舊房轉(zhuǎn)讓的評(píng)估費(fèi)是否可以扣除？
⑵個(gè)人賣舊房的契稅是否可以扣除？
⑶舊房轉(zhuǎn)讓，為什么一些規(guī)定不具有操作性？（二手房市場活躍，并且核定）
4.清算后的銷售
思考：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費(fèi)用？
第三節(jié)  重要的概念（操作提高篇）
一、清算單位
思考：什么叫分期開發(fā)？分期開發(fā)目前無官方的標(biāo)準(zhǔn)。蘇州的標(biāo)準(zhǔn)是“綜合認(rèn)定。”（規(guī)劃）。
北京對(duì)于計(jì)稅單位的規(guī)定
二、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
三、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅
思考：普通標(biāo)準(zhǔn)住房的車庫是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅嗎？
四、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)
五、可售建筑面積
思考：哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
六、公共配套設(shè)施
思考：會(huì)所成本如何處理？
第四節(jié)  專題探討
一、票據(jù)
思考：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？
1.補(bǔ)償款票據(jù)?    2.甲供材
二、利息
1.利息是否資本化？
2.資本化利息是不得扣除，還是不得加計(jì)扣除？
三、分?jǐn)偡椒ú煌瑤淼牟煌Y(jié)果。
B公司的案例說明
第五節(jié)  清算程序
一、土地增值稅的清算條件
（一）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）
（二）可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：　
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、報(bào)送的資料
（一）納稅人應(yīng)報(bào)送的資料
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料
第六節(jié)  當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷井分析
（精細(xì)解讀自己《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》文章）
一、投資   一個(gè)自作聰明的投資案例和一個(gè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁型的投資籌劃案例。
二、成立銷售公司、降低適用稅率籌劃。案例說明采取不同操作手法下，同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。
三、裝修收入分散籌劃。案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負(fù)面影響。
四、降價(jià)籌劃。案例說明事前籌劃帶來的惡果。

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